Łacińskie przysłowie mówi: Si vis pacem para bellum – jeśli chcesz pokoju, szykuj się do wojny. Oczywiście nie oznacza to konieczności przyjęcia agresywnej postawy wynajmującego/właściciela  wobec najemcy, a raczej uznanie za rozsądną, zasady iż kłopotów nie da się z góry wyeliminować, jednak warto i można się na taką ewentualność przygotować.

Najemcy są różni. Reprezentują wszystkie możliwe wady i zalety, odzwierciedlając cechy ogółu społeczeństwa. Trzeba jednak podkreślić, iż w przypadku najmu wolnorynkowego  poziom rzetelności i poczucia odpowiedzialności w ciągu ostatnich 10 lat znacznie się podniósł – zresztą po obu stronach umowy najmu.

Wychodzę z założenia, iż wynajmujący jest zainteresowany przewidywalnym wpływem z tytułu czynszu i wcześniej się do  tego przygotował, czyniąc odpowiednie nakłady, aby lokal spełniał określane standardy i był właściwie wyposażony. Każdy wynajmujący chciałby mieć stuprocentowe gwarancje bezpieczeństwa. W skrajnym podejściu jedyny akceptowalny najemca to taki, które nie brudzi, nie niszczy i najlepiej nie mieszka bądź nie użytkuje, ale… regularnie płaci! Jest to sytuacja tylko teoretyczna, więc problemy i napięcia są nieuniknione.

Życie wynajmującego nie jest wolne od niepewności i stresu. Aby go zmniejszyć lub raczej zracjonalizować, warto stosować kilka prostych zasad:

1. Umowa. Żadne ustne ustalenia, nawet jeśli brzmią bardzo wiarygodnie, nie zastąpią umowy w formie pisemnej. Również tam gdzie nie wymaga tego kodeks cywilny. Umowa nie chroni przed kłopotami, ale wydatnie pomaga rozwiązywać problemy, zarówno wtedy, gdy jest jeszcze szansa na rozsądny kompromis, jak również wtedy gdy pozostaje już tylko droga sądowa. Umowę może sporządzić prawnik. Można również skorzystać z pomocy doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Najtańszym rozwiązaniem będzie Internet i mecenas Google, ale nie zawsze jest to rozwiązanie najlepsze, osobiście – nie polecam.
   
   
2. Asertywność. Nie ma w Polsce zwyczaju, aby najemca sam, z własnej woli, prezentował swoją sytuację finansową, zawodową czy życiową. Nie ma jednak powodu, aby takiego pytania nie zadał wynajmujący. W końcu przekazuje w obce ręce istotną cześć swojego majątku. Każda odpowiedź jest cenna. Uwaga, brak odpowiedzi czy jej pokrętność to też informacja. Pozostaje jednak kwestia jej wiarygodności. Czy jest na to jakiś patent? Póki co nie i trzeba się zdać na intuicję, niestety.
   
   
3. Kaucja. Ustawodawca przyjął maksymalną wartość kaucji będącą równowartością dwunastomiesięcznego czynszu. W praktyce jest to niewykonalne. Naprawdę rzadko najemca zgodzi się zablokować na długie miesiące więcej niż trzykrotność czynszu. Ale o wysoką kaucję warto  walczyć i w żadnym wypadku nie należy schodzić poniżej sumy jednomiesięcznego czynszu i opłat. To minimalny bufor bezpieczeństwa dla właściciela lokalu. Jest to też jedyne realne zabezpieczenie, przynajmniej części, jego interesów.
   
   
4. Protokół zdawczo-odbiorczy. Należy opisać dokładnie co się zostawi - standard lokalu i elementy wyposażenia. Warto zrobić kilka zdjęć i oczywiście spisać liczniki, tam gdzie koszty utrzymania są rozliczane na podstawie stanu zużycia. Wynajmujący muszą jednak pamiętać, że co prawda po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, to jednak nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Jeśli mieszkanie ma wrócić do właściciela odświeżone, wypucowane, odmalowane, na nowo wytapetowane, z wymienioną wykładziną lub panelami, należy to dokładnie opisać w umowie najmu.
   
   
5. Ostrożność. Nie zawsze ten, który proponuje wyższy czynsz albo akceptuje ofertę wynajmującego bez negocjacji, w praktyce okazuje się lepszym najemcą. I nie wynika to ze złej woli czy założonej nieuczciwości. Czasami założenia i wizje biorą górę nad trzeźwym podejściem do rzeczywistości. W konsekwencji pieniądze kończą się szybciej niż myśleli najemcy i zaczyna się problem, dla obu stron. Dla wynajmującego wartością samą w sobie powinna być ciągłość najmu, a nie tylko wysokość czynszu. Mieszkanie, które stoi puste lub najemca, który nie płaci, szybko skonsumują różnicę pomiędzy tą najlepszą propozycją cenową, a tą trochę gorszą, chociaż może właśnie bardziej realną. Przy wyborze najemcy warto ten aspekt wziąć pod uwagę.
   
   
6. Czujność. Nie należy zwlekać z reakcją na nierzetelność najemcy. Każde uchybienie należy zaznaczać i nadzorować. Nie oznacza to braku tolerancji dla życiowych zakrętów, ale zdecydowana postawa wynajmującego mobilizuje i dyscyplinuje najemcę. Dlatego warto przypominać o terminach, wysokości wpłat czy zakresie obowiązków, od razu gdy takie problemy się pojawią. Gdy wysokość zaległych zobowiązań najemcy pokryje się z wartością kaucji, jest to już trochę za późno.

Powyższe sugestie są wsparte szerokim zestawem narzędzi wynikających z norm prawnych, zawartych między innymi w Kodeksie cywilnym czy Ustawie o ochronie praw lokatorów. Należy jednak pamiętać, iż zanim za sprawę wezmą się adwokaci, sami możemy uniknąć wielu problemów działając z wyczuciem i uwagą. Reguła ograniczonego zaufania ma również zastosowanie w przypadku najmu.

Grzegorz Dobrowolski
Prawnik
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Pośrednik w obrocie nieruchomościami (lic. nr 10)

[ sierpień 2018 ]