Mimo, że ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego (zwana ustawą deweloperską) stawia deweloperom wiele wymogów, których niedotrzymanie może skutkować nawet prawem nabywcy do odstąpienia od umowy, nie jest w stanie uchronić od ryzyka poniesienia szkody; deweloperzy mają różną kondycję finansową, zdarzają się upadłości, a co za tym idzie, niedokończone inwestycje.
Co raz częściej pośrednicy w obrocie nieruchomościami, na podstawie stosownych umów zawartych z deweloperami, pośredniczą w sprzedaży nieruchomości z rynku pierwotnego. Czy warto skorzystać z usługi pośrednictwa, co zwiększy kwotę wydatkowaną na kupno? Może jednak opłaca się oszczędzić i zawrzeć umowę bezpośrednio z deweloperem? Podobne pytania zadają sobie nabywcy zainteresowani ofertami rynku wtórnego.
Rozstrzygająca powinna być możliwość odzyskania w razie nieszczęścia, czyli upadłości dewelopera, wydatkowanych pieniędzy, otrzymania odszkodowania. Jeżeli deweloper zbankrutuje odzyskanie pieniędzy, mimo zabezpieczeń wprowadzonych wspomnianą ustawą, może być bardzo trudne. Jeszcze większe problemy powstaną w przypadku rynku wtórnego. Pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązany jest do zachowania szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności, nadto, co bardzo ważne, ustawa o gospodarce nieruchomościami nakłada na niego obowiązek posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku w wykonywaniem czynności pośrednictwa; w razie niewywiązania się pośrednika w obrocie nieruchomościami z umowy, naruszenia uregulowań odnośnie staranności w działaniu, uzyskanie odszkodowania i jego wypłata są łatwiejsze.
W ostatnim półroczu Sąd Okręgowy w Warszawie wydał dwa ważne wyroki w odniesieniu do odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami za szkodę poniesioną przez zamawiającego będącego konsumentem (z dnia 8 stycznia 2018 r., sygn. Akt XXV C 1119/16 i z dnia 6 czerwca 2018 r., sygn. akt XXV C 1472/15 opublikowane wraz z uzasadnieniami na stronie www.orzeczenia.ms.gov.pl).
Z roszczeniami odszkodowawczymi wystąpili konsumenci zamawiający usługę pośrednictwa w kupnie lokali na rynku pierwotnym, którzy ponieśli szkodę z powodu upadłości dewelopera. W obu przypadkach Sąd, uznając, że szkoda powstała z winy pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy wiedzieli o złej sytuacji finansowej deweloperów i nie przekazali tej informacji powodom, uwzględnił powództwa i zobowiązał pośredników w obrocie nieruchomościami do zapłaty. Choć wyroki nie są prawomocne, warto poznać tok rozumowania Sądu Okręgowego.
Istota sporu między stronami w obu sprawach sprowadzała się do rozstrzygnięcia, jaki był ostateczny zakres obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami w stosunku do powoda na mocy zawartych umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w szczególności, czy obejmował także przekazanie szczegółowej informacji na temat stanu prawnego prezentowanej nieruchomości oraz doradztwo w zakresie wyboru oferty najkorzystniejszej z punktu widzenia oczekiwań zamawiającego – konsumenta, jak również, czy można pozwanym postawić skuteczny zarzut nienależytego wykonania umowy, skutkujący ich odpowiedzialnością odszkodowawczą na podstawie art. 471 k.c.
Po przeanalizowaniu zgromadzonego materiału dowodowego oba składy orzekające uznały, że pozwani – pośrednicy w obrocie nieruchomościami, jako przedsiębiorcy byli zobowiązani względem powodów - konsumentów do jasnego dla nich przekazania wszystkich posiadanych informacji dotyczących oferowanych nieruchomości, ich stanu prawnego, w tym o złej kondycji finansowej deweloperów i wysokim prawdopodobieństwie, że oferowane inwestycje nie zostaną do końca zrealizowane. W przekonaniu sądu, pozwani w relacji z powodami – konsumentami nie dołożyli należytej staranności, wynikającej z zawodowego charakteru prowadzonej działalności, aby swoje umowne i ustawowe obowiązki względem powodów zrealizować z należytą starannością. Takim postępowaniem naruszyli zarówno umowne obowiązki względem powodów, jak i spoczywające na nich z mocy ustawy, w szczególności ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (art. 4, 5, 6). Wobec tego, że spory w obu procesach dotyczyły stanów faktycznych zaistniałych przed dniem 1 stycznia 2014 r., w uzasadnieniach wskazano także na naruszenie art. 180 i 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami w ówczesnym brzmieniu.
Sąd Okręgowy w wyroku z dnia 6 czerwca 2018 r., sygn. akt XXV C 1472/15, podkreślił, że „prowadzenie działalności gospodarczej (takową prowadzi pozwany) wymaga szczególnej staranności (art. 355 § 2 k.c.), którą determinuje konkretny rodzaj prowadzonej działalności. Zachowanie tej szczególnej staranności jest konieczne zarówno przy jej organizowaniu, planowaniu jej rozwoju, prowadzeniu, jak i jej nadzorowaniu we wszystkich jej aspektach. Dotyczy to także starannego doboru kadry pracowniczej o odpowiednich kwalifikacjach i doświadczeniu, zwłaszcza w zakresie obrotu nieruchomościami i rozpoznawaniu różnego rodzaju ryzyka z nim związanego. Brak tej szczególnej staranności w każdym z tych aspektów może pociągnąć poważne konsekwencje cywilno–prawne związane z niewykonaniem i nienależytym wykonaniem zobowiązania, za które odpowiada dany przedsiębiorca z mocy art. 471 k.c. A zatem każda osoba decydująca się na prowadzenie określonej działalności powinna wszystkie te ryzyka mieć na uwadze i aby zminimalizować ich wystąpienie dołożyć wszelkich starań, zwłaszcza w zakresie nadzoru wykonywania obowiązków przez pracowników, aby do takich nieprawidłowości nie dochodziło.”
Natomiast Sąd Okręgowy w wyroku z dnia 8 stycznia 2018 r., sygn. akt XXV C 1119/16, wyraził przekonanie, że „kto na własny rachunek powierza wykonanie czynności osobie, która przy wykonywaniu tej czynności podlega jego kierownictwu i ma obowiązek stosować się do jego wskazówek, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną z winy tej osoby przy wykonywaniu powierzonej jej czynności (art. 430 k.c.). Przepis ten ustanawia odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za zawinione działania osób podległych kierownictwu, w szczególności pracowników. Wina pracowników pozwanego polega na tym, iż godzili się oni na powstanie szkody w majątku nabywców lokali poprzez kupno toksycznych wierzytelności wobec dewelopera na progu bankructwa. Wina ta ma zatem charakter umyślny. Nie ma przy tym potrzeby wskazywania na zawinienie konkretnej osoby fizycznej, działającej w ramach struktury pozwanego – w judykaturze dopuszczana jest w takich sytuacjach tzw. wina anonimowa (por. wyrok SN z 26 marca 2003 w sprawie II CKN 1374/00). Nie musiał być to pracownik bezpośrednio oferujący lokale, należałoby go raczej szukać wśród osób podejmujących decyzje o kontynuacji sprzedaży wobec rosnącego ryzyka dla klientów. (…) Wina jego (pozwanego) pracowników polegała na godzeniu się na przyszłe straty klientów w razie niepowodzenia inwestycji – mimo posiadanych niepokojących informacji. Związek przyczynowy pomiędzy działaniem pracowników pozwanego a nabyciem prawa do lokalu przez powoda jest oczywisty: nabycie stanowiło efekt ich działań marketingowych.”
W uzasadnieniach obu powyższych wyroków podkreślono, że pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie odpowiadają za upadłość deweloperów, gdyż nie przyjęli jej na siebie w umowie ani też nie ma przepisu nakładającego odpowiedzialność z mocy prawa, ale odpowiadają za brak poinformowania zamawiających o wyjątkowo dużym ryzyku upadłości, choć o nim wiedzieli. Uświadomienie zamawiającym ryzyka miałoby negatywny skutek dla pozwanych, w szczególności zmniejszyłoby lub pozbawiłoby pozwanych dochodu z prowizji. Sądy uznały, że skoro pozwanym przyświecało osiągniecie korzyści w postaci prowizji przy równoczesnym zatajeniu informacji o realnej groźbie upadłości deweloperów, to przyjęli na siebie ryzyko ewentualnych roszczeń odszkodowawczych związanych z nieprawidłowym procesem sprzedaży.
W obu wyrokach Sąd Okręgowy podniósł, że pozwani pośrednicy w obrocie nieruchomościami naruszyli przepisy ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Zgodnie z art. 4 ust. 1 praktyka stosowana przez przedsiębiorców wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu, zaś w myśl art. 5 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy praktykę rynkową uznaje się za działanie wprowadzające w błąd, jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Wprowadzającym w błąd działaniem może być w szczególności rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji, czy też rozpowszechnianie prawdziwych informacji w sposób mogący wprowadzać w błąd, jak i nieprzestrzeganie kodeksu dobrych praktyk, do którego przedsiębiorca dobrowolnie przystąpił. Z kolei w art. 6 ust. 1 i 2 tej ustawy mowa jest o tym, że praktykę rynkową uznaje się za zaniechanie wprowadzające w błąd, jeżeli pomija istotne informacje potrzebne przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy i tym samym powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. W razie wątpliwości za istotne informacje, o których mowa w ust. 1, uważa się informacje, które przedsiębiorca stosujący praktykę rynkową jest obowiązany podać konsumentom na podstawie odrębnych przepisów. W razie dokonywania nieuczciwych praktyk rynkowych przedsiębiorca zobowiązany jest do naprawienia szkody na zasadach ogólnych (art. 12 ust. 1 pkt. 4).
Anna Jackowska,
prawnik,
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
[ lipiec 2018 ]
