Okres wiosenno-letni to czas wyjazdów, wakacji, wydłużonych weekendów. W ostatnich latach to także okres wzmożonych zarobków dla osób, które zainwestowały w nieruchomości, w szczególności te w turystycznych lokalizacjach i przeznaczone na krótkoterminowe wynajmowanie. 

Z tym procederem związanych jest wiele niejasności jeżeli chodzi o jego prawne uwarunkowania. Dotyczy to tak kwestii przerabiania lokali na ten cel, jak i ich opodatkowania czy wysokości opłat administracyjnych. Duża skala wynajmowania na krótkie terminy wiąże się również ze znacznymi niedogodnościami dla tych właścicieli, którzy na stałe mieszkają w budynkach, gdzie jest wiele takich lokali. Niestety niewłaściwe zachowywanie się przez wczasowiczów, tak krajowych jak i zagranicznych, jest bardzo częste. 

Czy lokal mieszkalny, oryginalnie dwu lub trzypokojowy, podzielony na mniejsze części i wynajmowany na doby, ma jeszcze taki charakter czy powinien już być traktowany jak lokal użytkowy. Czy wspólnota mieszkaniowa, może taki lokal obciążać zwiększonymi opłatami, chociaż właściciel formalnie nie zmienił sposobu użytkowania. 

Bardzo ważne dla wspólnot czy spółdzielni wnioski w ww. sytuacjach, wynikają z wyroku NSA w sprawie II OSK 3220/17 z dnia 15.02.2018r. Otóż Sąd ten doszedł do przekonania, że do zmiany sposobu użytkowania dochodzi nie tylko na skutek przeprowadzenia robót budowlanych, lecz także w wyniku faktycznej zmiany sposobu użytkowania. O zdarzeniach takich właściciel powinien poinformować właściwy urząd. Przyjmując tezy ww. orzeczenia można stwierdzić, że wynajmowanie na doby, np. z wykorzystaniem portali, jak i wynajmowanie pokoi w lokalu w budynku wielorodzinnym lub jednorodzinnym, obcym osobom, odpłatnie, powoduje, że organ nadzoru budowlanego może uznać, że nie już realizowana funkcja mieszkaniowa lecz inna właściwa dla budynków zamieszkiwania zbiorowego, co z kolei wymaga zmiany sposobu użytkowania. Jeżeli organ ten uzna, że doszło do zmiany użytkowania nieruchomości bez wymaganego zgłoszenia, wstrzyma użytkowanie obiektu i zobowiąże do przedłożenia zgłoszenia wraz z wymaganymi załącznikami. Następnie wymierzy opłatę legalizacyjną. 

Zgodnie z art. 12 Ustawy o własności lokali każdy z właścicieli ponosi wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w wysokości wynikającej z wysokości swojego udziału w częściach wspólnych. Uchwałą właścicieli można ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Orzeczenia sądowe wskazują na konieczność tworzenia w takich przypadkach uchwał indywidualnych. Oznacza to, że w uchwale trzeba wskazać konkretnego właściciela i konkretny lokal oraz podać przyczyny zwiększonego obciążenia. Może to być na przykład fakt, że użytkownicy lokalu powodują zwiększone zabrudzenie części wspólnych, generując w ten sposób zwiększone opłaty za sprzątanie. Innym przykładem może być sytuacja, w której intensywność odwiedzin w takim lokalu przekłada się na szybsze zużywanie pewnych elementów części wspólnych, w ten sposób zwiększając wydatki na bieżącą konserwację. 

Wynajmowanie lokali na krótki czas bez wątpienia przyczynia się do występowania ww. sytuacji. Tym samym wszyscy właściciele płacą więcej. Dlatego też warto sięgnąć do tezy cytowanego wyroku NSA, że do zmiany sposobu użytkowania dochodzi nie tylko na skutek przeprowadzenia robót budowlanych, lecz także w wyniku faktycznej zmiany sposobu użytkowania. Przecież takie mieszkanie nie służy już zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela tylko jest wykorzystywane w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Nie jest lokalem mieszkalnym tylko ma funkcję quasi hotelową, jest lokalem zbiorowego zakwaterowania. W takim przypadku istnieją podstawy do podjęcia uchwały o zwiększeniu obciążeń dla danego właściciela. Wykazanie, udowodnienie, że funkcja lokalu zmieniła się nie będzie trudne. Wystarczy zajrzeć na odpowiednie portale gdzie jest reklama takich lokali, czy zrobić zdjęcie drzwi do nich, na których firma zarządzająca najmowaniem umieściła informację o sobie i numery kontaktowe. Faktyczna zmiana sposobu użytkowania ma więc miejsce. Wspólnoty nie powinny bać się tego, że nie ma dokumentu potwierdzającego tę zmianę. Wyrok NSA pozwala skupić się tylko na udowodnieniu jak w rzeczywistości wygląda korzystanie z lokalu. Tym co może być problemem to fakt, że często większość lokali w danej wspólnocie jest wynajmowanych na krótki czas. Trudno przyjąć, że ich właściciele będą głosować wbrew swoim interesom, zwiększając swoje koszty. Jednak warto próbować. 

Szymon Sędek
Adwokat,
Ekspert Polskiej Fedracji Rynku Nieruchomości

[ maj 2018 ]