To już trzeci bardzo dobry rok na Podkarpackim Rynku Nieruchomości. O odwróceni zniżkowych tendencji możemy mówić już od roku 2013, jednak od roku 2015 notujemy duży skok naszego województwa. Podane zostały do publicznej wiadomości wyniki Raportu Centrum AMRON za IV kwartał 2017, publikowanego przez Związek Banków Polskich oraz wydany został Biuletyn Urzędu Statystycznego w Rzeszowie za rok 2017 potwierdzające obserwacje z całego roku.

W Polsce padł kolejny rekord ! 

Wybudowano 178 258 mieszkań, czyli o 9,1% więcej niż w roku 2016. Jednocześnie rozpoczęto budowę 205 990 mieszkań tj, o 18,4% więcej jak w roku poprzednim . O ponad 18% wzrosła ilość wydanych pozwoleń na budowę (250 218 mieszkań). Są to najlepsze wyniki od roku 2008. W 2017 roku banki udzieliły ponad 190 000 tysięcy kredytów mieszkaniowych na łączna kwotę 44 miliardy złotych i to też jest najlepszy wynik od 6 lat. Nie można jednak mówić o boomie na rynku a jedynie o umiarkowanym rozwoju rynku nieruchomości. 

Na Podkarpaciu bez szału

W naszym województwie w roku 2017 oddano do użytkowania 8 133 mieszkania, czyli o 3,3 więcej niż w roku 2016. Wyraźnie o 16,6% wzrosła ilość rozpoczętych budów, a o 13,3% ilość wydanych pozwoleń na budowę. To dobra prognoza na rok 2018 dla naszego regionu. W ilości mieszkań na sprzedaż i wynajem oddanych do użytkowania w roku 2017 spadł procentowy udział spółdzielni mieszkaniowych na rzecz deweloperów i inwestorów indywidualnych. Udział ten w porównaniu do roku 2016 spadł o 31,9%. Zwraca uwagę coraz większa aktywność deweloperów także z udziałem kapitału zagranicznego. Tu także należy mówić o zrównoważonym rozwoju rynku nieruchomości w roku 2017 .

Specyfika podkarpackiego rynku nieruchomości

Te wyniki byłyby niepełne gdybyśmy nie zbadali struktury tych mieszkań ze względu na cel ich realizacji. Chociaż cały czas wzrasta ilość mieszkań na sprzedaż i wynajem to w strukturze mieszkań oddanych do użytkowania w roku 2017 (8133 mieszkania), ponad 65% (5 299) stanowi budownictwo indywidualne na własne potrzeby, a tylko ok. 35% (2 834) stanowią mieszkania na sprzedaż i wynajem. Są to mieszkania wybudowane w całym województwie podkarpackim przez deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe. Oznacza to, że tam gdzie nie ma deweloperów w naszym regionie buduje się domy mieszkalne jednorodzinne na zaspokojenie własnych potrzeb i to jest podstawowy cel budowy mieszkań w naszym województwie.

Skok do przodu

To co narzuca się z powołanych raportów, to coraz lepsze wyniki naszego rynku w skali kraju. Chyba niewielu analityków spodziewało się, że na koniec 2017 podkarpackie, region przedstawiany jako jeden z najbiedniejszych w kraju wysunie się na 7 miejsce w rankingu województw w kraju pod względem ilości oddanych do użytku mieszkań. Za nami Łódzkie, Lubelskie, Podlaskie, Zachodnio-Pomorskie, Kujawsko-Pomorskie i kilka innych – województwa często liczebnie większe, z których część jeszcze niedawno było przed nami.

Rzeszów jak „pendolino”

Rzeczywistość  naszego podkarpackiego rynku nieruchomości od dawna pozostaje nie zmieniona i jest taka, że mamy fenomen miasta Rzeszowa i częściowo powiat rzeszowski jako swoiste pendolino rynku oraz pozostałe regiony jako spokojne przystanki do których nie dociera ten ekspres. Rzeszów jako jedno z nielicznych miast w Polsce osiągnął 4% wzrost przyrostu naturalnego w roku 2017, poszerza swój obszar i już wykazuje ugruntowane trendy wszechstronnego rozwoju gospodarczego i intelektualnego. Są perspektywy rozwoju miasta na wiele lat. To powoduje, że do Rzeszowa napływa kapitał inwestycyjny także w branży nieruchomości. Następował w roku 2017 dalszy napływ ludności z terenu całego województwa i nie tylko. Na koniec 2017 roku w Rzeszowie było zameldowanych ponad 189 000 osób a dziennie wskazuje się na przebywanie w nim ponad 250 000. Tu jest praca, szkoła i perspektywy. Wzorowo zarządzane miasto przez charyzmatycznego Prezydenta staje się coraz bardziej przykładem dla pozostałych miast. To tutaj przyjeżdżają z większych aglomeracji podglądać rozwiązania. Na rynku nieruchomości zaczyna robić się ciasno. Co prawda ilość mieszkań oddanych do użytkowania w Rzeszowie 2 601 jest niższa o 12,1% w stosunku do 2016 roku ale wzrosła do 734 ilość mieszkań w powiecie rzeszowskim. Dla porównania w Przemyślu oddano do użytkowania w roku 2017 -97 mieszkań, Tarnobrzegu-68 a w Krośnie 188. Na ogólną liczbę 8 133 oddanych mieszkań w województwie, na Rzeszów i powiat rzeszowski przypadło 3 335 mieszkań.  Dzięki temu na rynku rzeszowskim jest coraz większy przedział cenowy a oferta bardziej uniwersalna. Dlatego w ciągu roku 2017 nie było nadpodaży a rynek był zrównoważony. Rok 2017 na naszym rynku to rok stabilnych cen i zrównoważonego rynku, gdzie podaż tylko nieznacznie przewyższała popyt. Wzrosły ceny mieszkań ale tylko nieznacznie. Możemy mówić o kilkuprocentowych wzrostach cen w przypadku małych mieszkań do 50m.kw., których brakowało zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Z kolei o obniżkach możemy mówić w przypadku cen transakcyjnych dużych mieszkań powyżej 70m.kw. na rynku wtórnym. Na przełomie roku tylko nieliczne mieszkania oddane do użytku w roku 2017 nie znalazły nabywców. W związku ze wzrostem ilości wydanych pozwoleń i rozpoczętych inwestycji w roku 2017 w odniesieniu do roku 2016, na rok 2018 należy liczyć się z większą podażą i dalszym utrzymaniem rozwoju podkarpackiego rynku nieruchomości. Presję na wzrost cen mogą zrównoważyć sami deweloperzy przez większą podaż. Wiele zależeć będzie od utrzymania historycznie niskich stóp procentowych w bankach.

Zbigniew Prawelski
Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości