W ostatnim swoim tekście z listopada 2017r. [ zobacz tutaj ] zawarłem szereg uwag związanych z problematyką uregulowaną w Ustawie o własności lokali oraz z praktycznymi aspektami funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.  Okres obowiązkowych zebrań wspólnot daje kolejne przykłady i doświadczenia wskazujące na potrzebę modyfikacji istniejących uregulowań prawnych. 

Wiele z pojawiających się problemów próbują rozwiązywać sądy w swoim orzecznictwie. Wymaga to bardzo ostrożnej analizy konkretnego stanu faktycznego w połączeniu z obowiązującym prawem. Często konieczne jest odwołanie się do klauzul takich jak zasady współżycia społecznego czy społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. Okazuje się, że trzeba wyjść poza literalne brzmienie przepisów i dokonać oceny mając na uwadze cel i funkcje jakie przyświecały ustawodawcy kiedy tworzył pojęcie wspólnoty i określał podstawowe założenia jej funkcjonowania.

Przykładem szczególnie złożonych, niełatwych  sytuacji są te, powstałe w wyniku bardzo kreatywnego podejścia do przepisów ustawy o własności lokali przez deweloperów. Bardzo często w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wprowadzają oni rozwiązania, które mają służyć zabezpieczeniu ich interesów. Prawa członków wspólnoty schodzą na plan dalszy.  Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest narzucenie formy zarządzania w tej ww. umowie i wprowadzenie zarządu zależnego od inwestora lub wprost deweloperskiego.

Przykładem takim jest sprawa, która po wielu latach znalazła swój finał w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie. Otóż deweloper w umowach sprzedaży określił także zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym z miejsc postojowych. W pewnym momencie wspólnota postanowiła zmienić sposób zarządzania, pozbawiając tej funkcji dewelopera. Zakwestionowała także jego prawo do swobodnego dysponowania dużą ilością miejsc postojowych. Wspólnota podjęła uchwałę w sprawie korzystania z tych miejsc, zmieniając postanowienia zawarte w umowach zawieranych wcześniej przez dewelopera z nabywcami lokali. 

Rozpoczęło to długą batalię sądową. Z jednej strony wspólnota pozywała dewelopera o wynagrodzenie za korzystanie z miejsc postojowych. Z drugiej deweloper zaskarżał uchwały wspólnoty. Na początku sądy kwestionowały prawo wspólnoty do zmiany postanowień zawartych w umowach, w drodze uchwały. Nie zgadzały się także z prawem wspólnoty do uzyskania wynagrodzenia. 

Od kilku lat widoczna jest zmiana w orzecznictwie sądów polegająca na wskazaniu na możliwość modyfikacji przyjętych zasad korzystania z części wspólnych, zwłaszcza w tych sytuacjach, w których zostały one w pewien sposób narzucone przez dewelopera. Trzeba przy tym zwrócić uwagę na to, że w szczególności w przypadku dużych wspólnot, zlokalizowanych w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie, gdzie wielu właścicieli nie zamieszkuje w nich na stałe, dokonanie jakichkolwiek zmian w drodze umowy jest niemożliwe. Dlatego też sądy zaczęły zwracać uwagę na to, że dopuszczalne jest inne określenie zasad korzystania z części wspólnych, w drodze uchwał wspólnoty. 

Tak też miało to miejsce w opisywanej sprawie. Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, że wspólnota miała prawo zmienić sposób korzystania z miejsc parkingowych a także ustalić wynagrodzenia za to. Jest to kolejne ważne orzeczenie wskazujące na możliwość aktywnego kształtowania przez wspólnoty sposobu gospodarowania ich majątkiem, nawet w tych przypadkach, w których deweloper próbował stworzyć stały, scementowany stan faktyczny i prawny. 

Kolejnym istotnym zagadnieniem jest sprawa dochodzenia od dewelopera naprawienia wad i usterek w częściach wspólnych. Co do zasady prawo do kierowania takich roszczeń mają członkowie wspólnoty a nie wspólnota. To oni bowiem byli stroną umów sprzedaży, które stanowią podstawę prawną takich żądań, zgodnie z przepisami o rękojmi za wady fizyczne. Wspólnota uzyskuje takie uprawnienie dopiero wówczas, gdy właściciele przeleją na nią, poprzez umowę cesji, swoje prawa w tym zakresie. Początkowo sądy kwestionowały i tę możliwość. Chodziło w szczególności o te sytuacje, gdy swoich roszczeń nie scedowali wszyscy właściciele. 

Sąd Najwyższy w uchwale podjętej w składzie siedmiu sędziów, przesądził, że przeniesienie uprawnień jest możliwe. Jeżeli wspólnota nie przejęła roszczeń od wszystkich właścicieli, otrzyma odszkodowanie proporcjonalnie do reprezentowanych przez nią udziałów w nieruchomości wspólnej (sygn. akt III CZP 84/13). W przypadku, w którym wspólnota domaga się usunięcia wad a nie odszkodowania, ilość cesji nie ma znaczenia. Wada musi być usunięta w całości. Warto także zaznaczyć, że termin do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi biegnie dla każdego właściciela od dnia wydania mu lokalu. Nie ma jednego terminu dla wszystkich, jak to czasami próbują sugerować deweloperzy. Trzeba jednak pamiętać aby z tymi roszczeniami występować jak najszybciej, przygotowując odpowiednia dokumentację.  

Szymon Sędek
Adwokat, Ekspert Polskiej Fedracji Rynku Nieruchomości

[ marzec 2018 ]