Po co nam zawód pośrednika? Czym on się właściwie zajmuje? Do czego potrzebna mu wiedza i kwalifikacje zawodowe? Czy w tym zawodzie obowiązuje etyka? Czy zawód ten ma rację bytu w obliczu potęgi internetu? Czy może Pośrednik to specjalista od spraw trudnych? 

Bez wymogów 

Odpowiedzi na te i inne pytania oczekują zainteresowani obrotem nieruchomościami nim przystąpią do współpracy. Rządzący z prawa i z lewa pokazali nam „środkowy palec” i duża część społeczeństwa również. Zawód został zderegulowany i zdegradowany do granic możliwości. Prawie wszyscy pełnoletni obywatele mogą go wykonywać bez żadnych kwalifikacji zawodowych ani moralnych. Zlikwidowano obowiązkowe licencje, szkolenia i odpowiedzialność zawodową. W ten sposób zakłada się odgórnie otwartość zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami a zasady jego wykonywania ma stworzyć niewidzialna ręka, czyli rynek nieruchomości. Tak ogólnie można skwitować obecny stan zawodu skrojony przez ustawodawcę. 

Jakie istotne czynności podejmuje na co dzień pośrednik, jaką powinien ponosić odpowiedzialność i jakie powinien posiadać umiejętności można ocenić podając kilka prostych przykładów z życia zawodowego. 

Czym zajmują się pośrednicy

Z pośród wielu spraw jakie trafiają do pośrednika najczęściej są to dzisiaj sprawy trudne, sprawy które mają już swoją historię na rynku, a często z kręgu tych nie do załatwienia. Sprawy proste, odpowiednio przygotowane polegające jedynie na skojarzeniu stron przyszłej transakcji to wyjątki potwierdzające regułę. Te sprawy dokonują się najczęściej bez udziału pośredników. Jednak na ich podstawie tworzy się często mit łatwego zarobku w tym zawodzie i wrażenie braku zapotrzebowania na usługi pośrednictwa. 

Pośrednik złota rączka

O wiele częściej to sprawy wybiegające poza utarte schematy pracy pośrednika. Nie uregulowane stany prawne nieruchomości, niezgodność stanowisk strony sprzedającej, nieżyciowe przepisy utrudniające sprzedaż nieruchomości, bezradność strony kupującej w obliczu starości lub ciężkiej choroby, nieznajomość podstawowych unormowań prawa podatkowego w następstwie sprzedaży nieruchomości, nieznajomość rodzajów i naliczania lokalnych podatków na skutek wzrostu wartości nieruchomości. To tylko czubek góry lodowej, o którą łatwo się rozbić zarówno przed jak i po transakcji. Często zgłaszane oferty to nieruchomości mało atrakcyjne na które trudno znaleźć nabywców. Czy faktycznie do świadczenia usług pośrednictwa tak rozumianych wystarczy wykształcenie podstawowe i odwaga.? Czy po drodze nie skrzywdzimy ludzi a może nawet „złamiemy” im życie pozwalając działać w tym zawodzie wszystkim chętnym. Pokusa łatwego zarobku i niskie ustawowe wymagania przyciągają do tego tysiące ludzi nieprzygotowanych i amatorów szybkiego zarobku a poziom znacznie się obniża.

Chłopiec do bicia

Czy są jakieś hamulce zapobiegające ewentualnym nadużyciom? Jak dzisiaj można ocenić staranność w działaniu pośrednika skoro nie postawiono przed nim wymagań? Jak sąd ma ocenić „należytą staranność”? Odpowiedzialność pośrednika jest interpretowana bardzo dowolnie a tym samym różnie. Często na niego spada odpowiedzialność niewspółmierna do uprawnień. Od września 2017 roku odpowiedzialność wzrosła ale uprawnienia tylko nieznacznie. Wymagane kwalifikacje pozostały nadal na poziomie wiedzy absolwenta wieczorowej szkoły podstawowej dla pracujących. Dobra umowa pośrednictwa to często za mało. Pośrednictwo wygląda dzisiaj jak bokser na deskach po ciężkim nokaucie. Prawo rozmija się z potrzebami rynku.

Etyka i przyzwoitość

Jak w każdym zawodzie etyka i przyzwoitość jest w cenie. Przeglądałem ostatnio sprawę, gdzie do pośrednika zgłosiła się osoba starsza w celu poprowadzenia wydawałoby się prostej sprawy sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. W wersji Zamawiającej sprawa banalna, bo chodziło jedynie o przygotowanie dokumentów do sprzedaży na rzecz już znanego nabywcy. Zaawansowany wiek, samotność i dolegliwości wieku starczego sprawiały, że była zdana na wszechstronną pomoc pośrednika. Nawet najprostsze czynności sprawiały jej trudności. W tej sytuacji możliwość wpływania na jej decyzje ze strony pośrednika były duże, a okazja do wykorzystania swojej pozycji bardzo duża. Na podstawie pełnomocnictw trzeba było  przeprowadzić postępowanie spadkowe, postępowanie podatkowe ujawniające masę spadkową, zdobyć niezbędne informacje na ten temat w tym przeprowadzić wywiady rodzinne, od być kilka podróży i spotkań, doradzić, pobrać cały plik dokumentów niezbędnych do załatwienia sprawy. Okazało się, że krąg osób uprawnionych do spadku po współmałżonku może być szerszy itd. A miało być tak prosto. W międzyczasie staruszka zasłabła, upadła, poobijała się mocno, a na koniec wylądowała w szpitalu. Powstał problem odpowiedzialności pośrednika co do dalszych czynności i bezpieczeństwa strony kupującej. Co będzie dalej. Sprzedać, wziąć kasę i reszta nas nie obchodzi. Co stanie się z tą starszą panią po transakcji? Kto się nią zajmie? W brew temu co się sądzi takich spraw jest wiele na co dzień. Co raz więcej trafia do pośrednictwa spraw od osób uzależnionych, gdzie problemem jest nie tyle sama nieruchomość a bardziej jej właściciel. Niezapłacone podatki, egzekucja komornicza, lichwa, wszechobecna WZ i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomościami rolnymi to sprawy które powierza się pośrednikom. Nie oznacza to, że pośrednik rozwiązuje je sam. W tych sprawach trzeba dużej wiedzy i doświadczenia aby doprowadzić je do końca w interesie zamawiającego usługę oraz w zgodności z własnym sumieniem i prawem. Pośrednicy nie uciekają od odpowiedzialności, duże wymagania i oczekiwania od klientów już mają. W tych sprawach brak silnego kręgosłupa moralnego, wszechstronnej wiedzy z różnych dziedzin i dużego zaangażowania może wywołać tragedie ludzkie. Wielu klientów oczekuje od pośrednika tej kompetencji i nawet nie dopuszcza myśli, że może mieć do czynienia z przypadkowymi osobami w tej branży. 

Tolerancja i bałagan 

Jak można w tej sytuacji uwierzyć, że rynek sam wyreguluje te sprawy w społeczeństwie, w którym przez 70 lat władzy komunistycznej prawo własności prywatnej zostało podeptane, majątek państwowy rozkradziony a wolności obywatelskie ograniczone. Często pokutuje jeszcze „ten” sposób myślenia i działania. Tolerowanie obecnego bałaganu w zawodach obsługujących rynek nieruchomości i udawanie, że nic się nie stało odbija się przede wszystkim na naszych klientach. Wmawianie wszystkim obywatelom, że ich poziom intelektualny i moralny pozwala na samodzielne prowadzenie spraw na rynku nieruchomości to nadużycie. Zostawia się ludzi na pastwę losu bez zagwarantowania im merytorycznej opieki na rynku nieruchomości. Nie można tylko potępiać ludzi za złe wybory ale trzeba zapewnić im do obsługi wyspecjalizowane kadry. Rynek pokazuje, że na tym etapie rozwoju nie wykształciło się w naszym kraju w stopniu zadawalającym poczucie przyzwoitości, przestrzegania prawa z jednej strony i obowiązek samokształcenia kadr z drugiej. Grzechy są po obydwu stronach umowy. Środowisko zawodowe dzieli pośredników na tych co chcą sprostać wyzwaniom rynku i tych co nie pracują nad jakością swoich usług. Klienci są zagubieni i nie mają wiedzy które biura pracują dobrze a które nie. Nikt tego nie sprawdza ani nie weryfikuje uprawnień. Część klientów radzi sobie sama, część próbuje reanimować pośredników a rynek nieruchomości i tak idzie do przodu dzięki nowym inwestycjom, które obsługują z coraz lepszym skutkiem sami deweloperzy. Pozostaje szary obywatel i jego niezałatwione sprawy z którymi nie wie do kogo ma się zwrócić. 

Zbigniew Prawelski
Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ luty 2018 ]