Na przestrzeni ostatnich miesięcy wprowadzono wiele zmian dotyczących „rynku nieruchomości”. Poniżej prezentujemy zestawienie wybranych zmian. Ponad rząd pracuje nad kolejnymi...

Zmiany warunków technicznych w zakresie wznoszenia budynków  wynikające ze zmiany Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej:

• wprowadzono nową definicję działki budowlanej,
• zmieniono zasadę pomiaru odległości budynku od granicy,
• ustalono jako ogólną - w przypadku braku innych uregulowań w przepisach odrębnych – zasadę sytuowania budynku,
• wyłączono pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych spod zasady zachowania minimalnej odległości 1,5 m liczonej od granicy działki od pochylni,
• dopuszczono zmniejszenie z 1,5 m do 1 m odległości okapu od granicy działki - dla zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej oraz w przypadku, gdy przewiduje to plan miejscowy,
• dopuszczono sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – możliwość ta dotyczy wszelkiego rodzaju zabudowy, a nie jak dotychczas tylko zabudowy jednorodzinnej,
• w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej dopuszczono pewne odstępstwa,
• dopuszczono możliwość niezachowania przepisowych odległości sytuowania budynku od granicy działki w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

Odległość budynku od granicy lasu - zdefiniowano granicę lasu oraz dla budynków wykonanych z elementów nierozprzestrzeniających ognia, niezawierających pomieszczeń zagrożonych wybuchem oraz posiadających klasę odporności pożarowej wyższą niż wymagana.

Parkingi, garaże i stanowiska postojowe - wprowadzono definicję parkingu – zgodnie z nią parkingiem jest wydzielona powierzchnia terenu przeznaczona do postoju i parkowania samochodów, składająca się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują. Jednocześnie zróżnicowano warunki sytuowania stanowisk postojowych i garaży dla samochodów osobowych i nieosobowych.

Miejsca gromadzenia odpadów stałych - poszerzono katalog miejsc przeznaczonych do czasowego składowania odpadów stałych o utwardzone place z nadziemnymi otworami wrzutowymi i podziemnymi lub częściowo podziemnymi kontenerami

Wymogi dotyczące mieszkań - określono minimalną powierzchnię użytkową mieszkania, dopuszczono ograniczenie do 1,5 godziny wymaganego czasu nasłonecznienia mieszkań w budynkach zlokalizowanych w zabudowie śródmiejskiej, a dla mieszkań jednopokojowych nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia, wprowadzono definicję aneksu kuchennego, wprowadzono obowiązek wyposażania mieszkań w miejsce umożliwiające zainstalowanie automatycznej pralki domowej, zniesiono wymogi dotyczące obowiązkowego wyposażenia i układu przestrzennego kuchni, i wiele innych.

Zmiany w zasadach ryczałtowego opodatkowania najmu - od 1 stycznia 2018 r. stawka ryczałtowego podatku od przychodów z czynszu najmu wynosi 8,5% pod warunkiem, że jego wartość nie przekracza 100 000 złotych, po przekroczeniu kwoty 100 000 złotych, stawka podatku rośnie do 12,5%.

Prawo pierwokupu gruntów pokrytych wodami stojącymi - wprowadzone ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne. Prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez starostę zawiadomienia o treści umowy sprzedaży, po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Prawo przedsiębiorców - 26 stycznia 2018 r. została przyjęta przez Sejm ustawa z dnia 26 stycznia 2018 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo przedsiębiorców oraz inne ustawy dotyczące działalności gospodarczej. Ustawę przekazano Prezydentowi i Marszałkowi Senatu.

Najważniejsze nowe (proponowane) rozwiązania dotyczące przedsiębiorców:

• wprowadzenie zasady rozstrzygania wątpliwości na korzyść przedsiębiorcy,
• wprowadzenie tzw. działalności nierejestrowej,
• wprowadzenie ulgi na start,
• likwidacja numer Regon,
• dopuszczenie zawieszania działalności gospodarczej przez przedsiębiorców osoby fizyczne na czas nieokreślony lub dowolny czas określony, nie krótszy jednak niż 30 dni,
• utworzenie instytucji Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców – organu interwencyjnego w sprawach, gdy naruszane będą prawa przedsiębiorców.

W roku poprzednim (2017) również weszły w życie ważne zmiany 

Użytkowanie wieczyste - doprecyzowanie kwestii opłacania opłat rocznych.

Opłaty adiacenckie - z tytułu podziału nieruchomości:

• zmienioną zasadę obliczania terminu do nałożenia opłaty adiacenckiej,
• uregulowano zasady określenia wartości nieruchomości w celu naliczenia opłaty adiacenckiej,

Z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej lub drogi:

• zmienioną zasadę obliczania terminu do nałożenia opłaty adiacenckiej,
• zmieniono zasadę określenia wartości nieruchomości w celu naliczenia opłaty adiacenckiej,
• zmieniono zasadę uwzględniania wartości wniesionych świadczeń pieniężnych,

Wycena nieruchomości:

• zmieniono definicję wartości rynkowej nieruchomości,
• zniesiono obowiązek przekazywania przez rzeczoznawców majątkowych organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągów z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych,
• zmieniono definicję organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych,
• nałożono na rzeczoznawców majątkowych obowiązek dokumentowania spełnienia obowiązku doskonalenia zawodowego,
• ustalanie standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych przekazano do wyłącznej kompetencji ministrowi właściwemu do spraw budownictwa,
• wyłączono możliwość orzekania wobec rzeczoznawców majątkowych niewypełniających obowiązków ustawowych kary aresztu i ograniczenia wolności, jednocześnie ograniczono wysokość możliwej do orzeczenia kary grzywny do 50 000 złotych.

Zmiany wprowadzone ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości - weszły w życie 11.09.2017 r.

Przepisy dotyczące własności lokali:

• wprowadzono zasadę dla ustanawiania odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
• wprowadzono ograniczenie dla ilości samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,
• wprowadzono możliwość wniesienia przez właściwego ze względu na położenie nieruchomości wójta, burmistrza albo prezydent miasta oraz starostę, powództwo o stwierdzenie nieważności ustanowienia odrębnej własności lokalu bez wymaganego zaświadczenia o samodzielności lokalu,
• doprecyzowano sposób orzekania sądu w przypadku znoszenia współwłasności nieruchomości.

Najem lokali mieszkalnych:

• zmieniono definicję najmu okazjonalnego,
• dopuszczono możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego lokali wchodzących w skład publicznego zasobu lokali,
• zmieniono sposób obliczania maksymalne wynagrodzenia notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego,
• wprowadzono instytucję najmu instytucjonalnego lokalu analogiczną do najmu okazjonalnego, ale przewidzianą dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie wynajmowania lokali.

Dorota Połosa,
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości,
Prawnik, Pośrednik w obrocie nieruchomościami

[ luty 2018 ]

Uwaga: Wszystkie zmiany dodatkowo szczegółowo opisane (w pliku *.pdf) są dostępne do pobrania przez użytkowników Centralnego Rejestru PFRN - osoby posiadające ważną licencję pośrednika lub zarządcy w tzw. (aktówkach) niezbędnikach dostępnych z poziomu profilu [ logowanie do konta ].