Z obowiązujących przepisów nie wynika wprost co dzieje się z prawem odrębnej własności lokalu w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego do gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Przy ustalaniu skutków prawnych upływu terminu, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego dla prawa własności lokalu znajdującego się w budynku wzniesionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste należy dokonać wykładni przepisów trzech ustaw: o własności lokali, o gospodarce nieruchomościami i Kodeksu cywilnego. 

Należy pamiętać, że użytkowanie wieczyste zawsze jest ustanawiane na określoną liczbę lat (40 lub 99). Przedłużenie okresu jest możliwe przy zachowaniu procedury przewidzianej w art. 236 § 2 kc. Polskie prawo nie zna przedłużenia prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa. Oznacza to, że jeżeli użytkownik wieczysty nie skorzysta z prawa złożenia wniosku o jego przedłużenie (np. przegapi termin), użytkowanie wieczyste wygaśnie, gdyż w ustawie nie przewidziano żadnej sytuacji, w której użytkowanie mogło trwać po upływie okresu, na jaki zostało ustanowione.

W Kodeksie cywilnym oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego dla bytu prawnego własności budynku posadowionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste zostały jednoznacznie określone: wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego gaśnie własność budynku (z art. 235 § 2 kc wynika, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń, jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym). Za takim rozumieniem przemawia przyznanie wieczystemu użytkownikowi prawa do wynagrodzenia za wzniesione przez niego lub nabyte budynki i urządzenia. W myśl art. 33 ust. 2 ugn, w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte budynki i urządzenia. Wykładnia językowa przywołanych przepisów wskazuje, że w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego (pomimo, że własność, co do zasady jest prawem bezterminowym) gaśnie także własność budynków i urządzeń; stają się częściami składowymi gruntu i przechodzą na własność, odpowiednio, Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (w zależności od tego na czyim gruncie ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego, które wygasło). Sądzić by należało, że prawo odrębnej własności lokalu ustanowione w takim budynku powinno także wygasnąć, skoro jest związane z udziałem w prawie własności budynku a własność ta, przysługująca użytkownikowi wieczystemu, wygasła.

Zupełnie inny wniosek wypływa z wykładni przepisów ustawy o odrębnej własności lokali. W myśl art. 3 ust. 1 uwl, udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokali. To samo odnosi się do udziału w użytkowaniu wieczystym, jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 4 ust. 3 uwl). Jeżeli uznać, że prawo własności lokalu jest prawem głównym, natomiast prawem z nim związanym i wobec niego akcesoryjnym jest udział w prawie użytkowania wieczystego, to upływ terminu na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste nie może prowadzić do wygaśnięcia prawa własności lokalu.

Za każdym z powyższych propozycji określenia normatywnych skutków wygaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu dla prawa własności lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na takim gruncie przemawia szereg argumentów, których w tym miejscu nie ma potrzeby szerzej omawiać. Doprowadziło to do mnogości zróżnicowanych wypowiedzi w doktrynie i orzecznictwie, w tym Sądu Najwyższego. 

Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów, po rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Rzecznika Praw Obywatelskich, w dniu 25 sierpnia 2017 r., sygn. akt III CZP 11/17, podjął uchwałę: „Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.”

Zdaniem Sądu Najwyższego, wykładnie: językowa, systemowa, celowościowa i historyczna właściwych przepisów ustawy o własności lokali, Kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami w pełni uprawniają do opowiedzenia się za poglądem, iż pomimo wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego prawo własności lokalu nie wygasa. Przemawia za tym nie tylko literalna wykładnia przepisów art. 3 ust. 1 i 3a ust. 1 uwl, ale również zgodność wykładni ze standardami konstytucyjnymi. Sąd stwierdził nadto: „W świetle art. 64 ust. 3 Konstytucji brak podstaw do kreowania w drodze wykładni sądowej prawa własności ograniczonego w czasie, zaś art. 75 ust. 1 Konstytucji wyraźnie nakazuje dokonywanie wykładni, której rezultatem ma być ochrona prawa własności lokalu, a nie jego unicestwienie. Jeżeli dodać do tego, że uznanie, iż własność lokalu wygasa prowadzi do poważnych komplikacji po stronie właściciela lokalu i właściciela gruntu oraz narusza podstawowe instytucje prawa rzeczowego, takie jak numerus clausus praw rzeczowych, a także hierarchię tych praw, to akceptacja poglądu, że własność lokalu trwa pomimo wygaśnięcia prawa użytkowania gruntu, wydaje się konieczna.” 

W przekonaniu Sądu Najwyższego wniosek taki jest tym bardziej uzasadniony, że „przedłużenie ex lege czasu trwania prawa użytkowania wieczystego nie ma wprawdzie wyraźnej podstawy normatywnej, ale da się obronić mając na uwadze dwie okoliczności. Po pierwsze, sam ustawodawca stwarza podstawy do tego, aby prawo użytkowania wieczystego stało się w istocie bezterminowe, przyznając użytkownikowi wieczystemu roszczenie o jego przedłużenie oraz ograniczając możliwość nieuwzględnienia takiego roszczenia do ważnych względów. Po drugie, już istniejąca regulacja oraz projektowana stwarzają wyraźne podstawy do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Wreszcie nie bez znaczenia jest też to, iż od pewnego czasu ustanowienie odrębnej własności lokalu nie może prowadzić do ustanowienia udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, jeżeli z istniejącą już odrębną własnością lokalu związany jest udział we współwłasności gruntu (art. 3a ust. 1 pkt 1 u.w.l.). (…) opowiedzenie się za nadaniem prawu użytkowania wieczystego charakteru dominującego i wygaszenie w związku z jego ustaniem prawa własności lokalu, nie znajduje wyraźnych podstaw, tym bardziej, że wymagałoby to odejścia od literalnej wykładni przepisów ustawy o własności lokali i dokonywanie wykładni wbrew temu, co wynika z art. 64 ust. 3 i art. 75 ust. 1 Konstytucji. Natomiast traktowanie prawa odrębnej własności lokalu jako prawa głównego i w konsekwencji uznanie, że związany z nim udział w użytkowaniu wieczystym gruntu jest prawem akcesoryjnym, które trwa tak długo jak własność lokalu, znajduje nie tylko wyraźne wsparcie w wykładni wchodzących tu w grę przepisów, ale w konsekwencji prowadzi do łatwiejszych do zaakceptowania konsekwencji. Uznanie, że odrębna własność lokalu wygasła prowadziłoby do pozbawienia właściciela jego prawa. Natomiast dopuszczając przedłużenie prawa użytkowania wieczystego naruszamy tylko prawo właściciela gruntu w ten sposób, że musi on dalej znosić obciążenie jego gruntu, ale otrzymuje z tego tytułu opłatę. Jest to, więc o wiele łagodniejsze ograniczenie niż w przypadku pozbawienia właściciela lokalu przysługującego mu prawa, które z reguły jest następstwem przypadkowego przeoczenia konieczności zgłoszenia wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego. Dopuszczalność takiego ograniczenia ma swoje dodatkowe uzasadnienie, gdyż dotyczy szczególnego właściciela, jakim jest Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, na które to podmioty Konstytucja i przepisy szczególne nakładają obowiązek dążenia do zapewnienia mieszkania i przeciwdziałania bezdomności. Pozbawienia własności z reguły będzie dotyczyło zaś lokalu mieszkalnego i prowadziłoby nie do przeciwdziałania bezdomności, ale ją kreowało.”

Przywołana uchwała Sądu Najwyższego kładzie kres rozbieżnemu orzecznictwu w obszarze nader ważnym dla właścicieli odrębnych nieruchomości lokalowych położonych w budynkach posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Anna Jackowska
Prawnik, 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ styczeń 2018 ]