Czysty zysk

Wzrasta wynajem mieszkań i popyt inwestycyjny na mieszkania. Te dwa czynniki przyczyniają się znacząco do rozwoju rynku nieruchomości w roku 2017. Istniejące ryzyka na rynku nie odstraszają kupujących i z roku na rok rośnie ilość mieszkań zakupionych pod wynajem. Trzeci kwartał to szczególny okres dla rynku najmu mieszkań. W czasie miesięcy letnich bije się roczne rekordy liczby podpisywania nowych umów najmu. Jak wynika z dostępnych raportów to ponad 30% wszystkich umów zawieranych jest w tym kwartale. Także w tym okresie wzrastają najbardziej stawki czynszu. Ten wzrost dochodzi nawet do 7%. Jednak rynek jest na tyle zrównoważony, że po chwilowych wzrostach ceny wracają do normy. Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem cały czas wzrasta i w skali roku średnio wynosi około 5%. To czysty zysk jaki nie da żadna lokata bankowa ani obligacje. Do tego dochodzi minimalny ale jednak wzrost cen mieszka, co dodatkowo poprawia opłacalność całej inwestycji. 

Mało atrakcyjne lokaty bankowe

Najniższe od wielu lat stopy procentowe nie zachęcają do składania oszczędności w bankach. Ich efektywność często nie pokrywa nawet stopy inflacji. Dlatego część z tych środków trafia na rynek nieruchomości i przeznaczona jest właśnie na zakup mieszkań na wynajem. Ten motyw inwestycyjny będący motorem na rynku nieruchomości podyktowany jest głównie obniżką stóp procentowych i wzrostem konsumpcji. Rekordowa ilość udzielonych kredytów hipotecznych rekompensuje bankom słabą opłacalność lokat.

Małe ryzyko

Inwestycje w mieszkania są w miarę bezpieczne. Najniższe w historii oprocentowanie kredytów hipotecznych w rodzimej walucie i stabilny rynek cen mieszkań pozwalają na przyspieszenie decyzji o kupnie. Przy wyliczeniu rentowności najmu bierze się pod uwagę okres 2 miesięcznego pustostanu, odlicza się podatek dochodowy ryczałtowy w wysokości 8,5%, a także czynsz obowiązkowy na rzecz administracji. To wariant standardowy możliwy do osiągnięcia bez większego wysiłku. Mieszkanie łatwo można sprzedać w razie potrzeby co też ma wpływ na podjęcie decyzji o kupnie mieszkania pod wynajem. 

Na czym zarobić najwięcej

Mieszkanie mieszkaniu nierówne. To czego najbardziej poszukują najemcy to przede wszystkim dobra lokalizacja. Dzisiaj na pierwszy plan wysuwa się dobra komunikacja i dostępność środków użyteczności publicznej. Czym bliżej centrum, szkoły, uczelni, pracy i tego co nam najbardziej potrzeba do funkcjonowania tym większa szansa na dobry i szybki wynajem. Liczy się nie tylko odległość od centrum ale również dzielnica, parking ale również metraż, wyposażenie i co za tym idzie koszty utrzymania. Zdarza się, szczególnie w starych budynkach zbyt wysoki koszt funduszu remontowego lub zbyt wysokie dodatkowe koszty zużycia mediów, co może obniżyć nasz zysk. Najlepiej wynajmują się mieszkania nowe, koniecznie z wyposażeniem, dwupokojowe z balkonem i miejscem parkingowym. Czym dalej od Śródmieścia, większy metraż, słaba komunikacja tym trudniej o klienta i niższe ceny. 

Zagrożenia

Nie zawsze uda się znaleźć szybko najemcę i to dobrego najemcę. Jest wiele przykładów nieuczciwych najemców co w połączeniu z fatalną Ustawą o ochronie praw lokatorów, niejednemu wynajmującemu spędza sen z powiek. To jednak coraz bardziej margines a na przestrzeni lat na rynku wypracowano wiele nieformalnych praktyk rozstania się z nieuczciwymi najemcami, mieszczących się w granicach prawa. Najważniejsze, aby umieć skorzystać z pomocy profesjonalistów już na etapie sporządzania umowy najmu i nie polegać tylko na własnej wiedzy i intuicji. Coraz więcej mówi się o realizacji rządowego programu „Mieszkanie plus”, który w założeniu ma obniżenie czynszów na wynajem mieszkań. To jednak melodia przyszłości i nie ma zbytnio analizować tego tematu. Zagrożeniem dla czerpiących zyski z mieszkań na wynajem jest nadmierna podaż mieszkań a to ma gwarantować rządowy program, gdzie docelowo ma powstać prawie 3 miliony mieszkań o niższych czynszach. Kto jednak śledzi ten program wie jak wiele ma on wad i niewiadomych, a eksperci mają wiele wątpliwości. Póki co to deweloperzy biorą na swoje barki największe ryzyko utrzymania stabilizacji. To dzięki nim rośnie podaż i rynek jest w stanie zaspokoić wysoki popyt. Rosną też oszczędności gospodarstw domowych i ilość chętnych do najmu mieszkań. Nie grozi nam nadmierny wzrost cen mieszkań ani czynszów. To deweloperzy poniosą największe straty w przypadku załamania rynku. Dlatego ta spirala się kręci w sposób przemyślany i nikomu nie powinno zależeć na zbyt gwałtownych ruchach, które mogą być w dłuższej perspektywie zabójcze dla całego rynku nieruchomości. Niezwykle istotny dla rynku jest również stabilny system bankowy i kontynuacja pomocy państwa.

Na koniec

Najem mieszkań to jedna z form zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, rozwinięta szczególnie w krajach zachodnich. Nie trzeba filozofii aby przewidzieć, że podążamy w tym kierunku. Na razie w porównaniu do nich jesteśmy na wstępnym etapie. Popyt konsumpcyjny na mieszkania w Polsce jest ogromny. Coraz więcej ludzi stać na poprawę swoich warunków mieszkaniowych. Wzrasta procent wkładu własnego przy zakupie mieszkań. Coraz więcej osób starszych traktuje kupno mieszkań pod wynajem jako przyszłe zabezpieczenie emerytalne, inni jako korzystną formę lokaty kapitału. Często osoby mają po kilka mieszkań. Nie wszystkich jednak stać na kupno mieszkania a coraz więcej rodzin może sobie pozwolić na najem i z tej możliwości korzysta. Nie bez znaczenia, szczególnie przy najmie mieszkań jest fala emigrantów i pracowników ze wschodu których ilość dochodzi do półtora miliona ludzi. Oni również w większości poszukują mieszkań do najmu. Prognozy najmu mieszkań są optymistyczne. Przed nimi otwierają się również dobre perspektywy zakupu mieszkań pod wynajem.

Zbigniew Prawelski
Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ grudzień 2017 ]