Głośno w ostatnim czasie w różnych mediach o proponowanych zmianach w przepisach dotyczących procesów budowlanych inwestycyjnych. Mimo trwających od dłuższego czasu prac na kodyfikacją prawa budowlanego, przyspieszył tryb równoległego procedowania ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno – budowlanego, tzw. ustawy inwestycyjnej. Projekt ma już za sobą konsultacje międzybranżowe i publiczne, a w najbliższym czasie trafić ma pod obrady parlamentu. Pora przyjrzeć się najważniejszym proponowanym zmianom.

Ustawa inwestycyjna wprowadza istotne zmiany w prawie budowlanym:

• nowa formuła projektu budowlanego – ma on się składać z projektu inwestycyjnego i technicznego, przy czym do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę wymagane będzie dołączenie tylko części inwestycyjnej, określającej usytuowanie i tylko podstawowe parametry budynku. Teoretycznie rozwiązanie ma ułatwić i przyspieszyć proces uzyskiwania pozwolenia na budowę, w praktyce jednak może przysporzyć inwestorom nowych kłopotów, zwłaszcza przy realizacji projektów deweloperskich;
• nowe zasady zatwierdzania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych - poza nowymi warunkami takich odstępstw ustawa wprowadza nowy tryb wyrażania zgody na odstępstwo: w miejsce dotychczasowego postanowienia wprowadza się formę decyzji administracyjnej, co przy ewentualnym wykorzystaniu wszystkich środków odwoławczych może znacznie wydłużyć proces inwestycyjno-budowalny. Wątpliwości budzi także krótki, bo tylko jednoroczny termin na wykorzystanie zgody na odstępstwo – po tym czasie decyzja wygaśnie.
• wprowadzenie trybu ustalania praw rzeczowych do nieruchomości na potrzeby postępowania budowlanego – prawa te ustalane będą na podstawie treści księgi wieczystej, a w zakresie danych oraz adresów osób, którym prawa przysługują – na podstawie ewidencji gruntów i budynków. Doręczenie dokumentów na adres wskazany w ewidencji uważane będzie za doręczenie skuteczne, a w przypadku braku danych adresowych zawiadomienie dokonywane będzie w drodze obwieszczenia administracyjnego. Ze względu na fakt, że dane osobowe w ewidencji gruntów i budynków są często błędne lub całkowicie ich brak – rozwiązania nie można uznać za korzystne z punktu widzenia inwestorów.

Ustawa inwestycyjna wprowadza też szereg nowych rozwiązań w planowaniu przestrzennym:

• Obszary Zorganizowanego Inwestowania (OZI) – nowy instrument planistyczny przewidziany dla planowania i realizacji inwestycji, jeżeli wymagają uwzględnienia szczególnych technicznych uwarunkowań realizacyjnych oraz indywidualnego podziału i rozliczenia zadań pomiędzy podmioty publiczne i prywatne. OZI ustanawiane będą w drodze uchwały rady gminy i włączane do miejscowych planów dla OZI. Gminie przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości gruntowych i budynkowych znajdujących się na OZI
• umowa urbanistyczna – umowa określająca zasady integracji działań inwestycyjnych na OZI oraz sposób ponoszenia kosztów tych inwestycji, zawierana przez gminę z inwestorami lub innymi podmiotami. Umowa określać będzie m. in. obowiązki inwestora w zakresie pokrywania kosztów realizacji inwestycji oraz zasady przekazywania nieruchomości na rzecz gminy po zakończeniu inwestycji;
• obszary zabudowane – ustawa wprowadza zasady ich określania i wyznaczania oraz uchwalania przez radę gminy jako aktu prawa miejscowego;
• zbiory danych przestrzennych – aktualizowane zbiory obejmujące dane tworzone dla studiów uwarunkowań i planów miejscowych, miejscowych planów odbudowy i rewitalizacji ora uchwał dotyczących wyznaczania obszarów zabudowanych;
• zasady zmiany zagospodarowania terenu poza obszarem zabudowanym w przypadku braku planu miejscowego – w tym m.in. zasady zagospodarowania zabudowy zagrodowej;
  
  a przede wszystkim ważne zmiany dotyczące ustalania warunków zabudowy – decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będą wydawane, jeżeli:
• funkcja zabudowy i zagospodarowania działki będzie zgodna z dominującą funkcją zabudowy i zagospodarowania terenów sąsiednich lub służyć będzie obsłudze funkcji dominującej,
• działka będzie miała zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu,
• brak będzie konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów,
• działka położona będzie poza obszarem objętym obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego,
• na teren działki brak będzie wydanych decyzji środowiskowych, decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub innych decyzji lokalizacyjnych.,

przy czym analiza spełnienia powyższych warunków przeprowadzana będzie na obszarze wyznaczonym wokół działki – min. 50m, w granicach nie mniejszych niż trzykrotna i nie większych niż sześciokrotna szerokość frontu działki – max. 200m. 

Przedłużony do 18 miesięcy zostaje czas, na który zawieszone może zostać postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy

Decyzje o warunkach zabudowy wydawane będą wyłącznie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu i wyłącznie na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego będzie mogła być przeniesiona decyzja wcześniej wydana. 

Ograniczony zostaje czas obowiązywania decyzji - decyzje wydawane będą na okres 3 lat. W tym czasie inwestor powinien uzyskać pozwolenie na budowę. Decyzje wydane według starych przepisów utracą ważność po upływie 3 lat od dnia wejścia w życie nowych uregulowań.

Zmiany w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy mają na celu poprawę ładu przestrzennego i uporządkowanie sposobu zagospodarowania terenów, ale w praktyce spowodują w wielu przypadkach utratę możliwości zagospodarowania terenu przez właścicieli gruntów zgodnie z własnymi potrzebami.

Równolegle z konsultowaniem projektu ustawy inwestycyjnej trwają prace nad kilkoma innymi, pokrewnymi ustawami, m. in.:

• ustawą o organach administracji inwestycyjnej i nadzoru budowlanego,
• ustawą o architektach, inżynierach budownictwa oraz urbanistach,
• ustawą o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem realizacji inwestycji służących bezpieczeństwu i obronności Państwa,

a także nad wspomnianym już Kodeksem urbanistyczno-budowlanym, który stanowić ma kompleksowe uregulowanie procesów budowlanych i planistycznych.

Pozostaje nam śledzenie proponowanych rozwiązań i ewentualnych zmian wprowadzanych w trakcie prac legislacyjnych. Ponieważ projekt ustawy inwestycyjnej wielokrotnie już ulegał zmianom i to radykalnym, wydaje się, że także w przypadku innych projektów spodziewać się można wszystkiego.

Dorota Połosa,
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości,
Prawnik, Pośrednik w obrocie nieruchomościami