W dniu 30 kwietnia 2016 r. weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. 2016.585), która wprowadziła m. in. zmiany w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. 

Sama ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zawiera zaledwie dwa artykuły ale problemy zaczynają się, po słowach „wprowadza się następujące zmiany”.

Ustawa wprowadziła szereg ograniczeń przy sprzedaży nieruchomości tych niezabudowanych powyżej 2999m2 i zabudowanych powyżej 5000m2. Przy powierzchniach nieruchomości powyżej 2999m2 i 5000m2 trzeba uzyskać zgodę KOWR-u na zbycie lub nabycie takiej nieruchomości. 

Jan ocenić stan prawny? Czy zawsze musimy procedować sprzedaż poprzez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), czyli następcę ANR (Agencji Nieruchomości Rolnych) ? 

Od ograniczeń wprowadzonych przez ww. przywołane ustawy są jednak wyjątki: 

Wyjątek I - nieruchomość niezabudowana ma POWYŻEJ 2999m2 ale na przedmiotową nieruchomość wydano decyzję o warunkach zabudowy. 

Jednak aby wydana decyzja o warunkach zabudowy zwalniała z obowiązku procedowania w KOWR muszą być spełnione dodatkowe warunki.
Warunek I: wydano decyzję o warunkach zabudowy i była ona prawomocna przed dniem 30 kwietnia 2016 roku (czyli przed dniem wejścia w życie ustawy)
oraz
Warunek II: wydano decyzję o warunkach zabudowy (prawomocną) przed dniem 30 kwietnia 2016 roku ale NIE DOTYCZYŁA ONA ZABUDOWY ZAGRODOWEJ (czyli „rolniczej”);
Uwaga: uzyskanie obecnie (czyli jako nowej decyzji) na dany teren decyzji o warunkach zabudowy nie zwolni danej działki z traktowania jej jak nieruchomości rolnej i wymusza uzyskanie zgody KOWR;

Wyjątek II - nieruchomość niezabudowana ma POWYŻEJ 2999m2 ale objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego 

• Niezabudowana nieruchomość na której obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego „zwalnia” ją spod rygorów nawet wtedy gdy działka jest większa niż 2999m2 

Warunek ten jest zachowany jeżeli w planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest na cele inne niż „rolne”. Czyli np. tereny turystyczno – rekreacyjne, zabudowa mieszkalna, zabudowa usługowa itp. itd. 

Warunek zawieszający: Zatem mimo faktu, że na daną nieruchomość jest uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego może to skutkować koniecznością uzyskania zgody KOWR na zbycie/nabycie nieruchomości. Będzie to miało miejsce jeżeli na daną nieruchomość w MPZP choć W CZĘŚCI będzie przeznaczenie „ROLNE” np. tereny upraw polowych, czy tereny użytków rolnych i zielonych itp. itd. 

Uwaga: jeżeli w MPZP będzie przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jako „ROLNE” (np. tereny upraw polowych) ale działka będzie miała mniej niż 3000m2 nie będzie ona podległa rygorom i nie będzie wymagana zgoda KOWR na nabycie/zbycie nieruchomości inaczej niż w przypadku pierwokupu Lasów Państwowych; 

Wyjątek III - nieruchomość niezabudowana ma POWYŻEJ 2999m2 ale stanowi DROGĘ WEWNĘTRZNĄ

• Nie ma znaczenia wielkość takiej działki – może być nawet 7000m2 czy 8520m2 itd.
  Przeznaczenie (jako drogi wewnętrznej) wynikać może:
• z MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
• jest to opisane w jakiejkolwiek decyzji np. o warunkach zabudowy lub decyzji podziałowej,
• wynika z mapy, którą dołącza się do aktu notarialnego i dokonuje opisu;  
• na danej działce – drodze widniej opis użytku jako „dr” w ewidencji gruntów i budynków; 

Wyjątek IV - nieruchomość zabudowana ma PONIŻEJ 5000m2 ale …

Aby nie traktować zabudowanej nieruchomości (której areał jest poniżej 5000m2) jako nieruchomości rolnej wymagającej uzyskania zgody KOWR na zbycie/nabycie muszą być spełnione łącznie warunki:

Warunek I: powierzchnia do 5000m2 (może być równa 5000m2)

Warunek II: w rodzaju zabudowy musi występować DOM MIESZKALNY (bezwzględnie wymagany) oraz inny budynek lub budowla 

Uwaga: Warunek ten będzie także spełniony jeżeli poza zabudową domem mieszkalnym będzie także jakikolwiek inny budynek, jakakolwiek budowla lub jakiekolwiek urządzenie (w każdym przypadku niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej).

Ustawodawca planuje zmiany w przepisach które mają pomóc rolnikom na swobodniejsze zbywanie swoich nieruchomości. Być może ułatwienia te będą dotyczyć także właścicieli nie będących rolnikami, lecz kształt i kierunek zmian ocenić będziemy mogli dopiero po poznaniu projektu procedowanego w Sejmie. 

Cezary Pstrak
Prawnik,
Ekspert Polskiej Fderacji Rynku Nieruchomości

[ listopad 2017 ]