zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Wspólnota mieszkaniowa – czas na zmiany?

 

Wspólnoty mieszkaniowe funkcjonują w naszym kraju już od 23 lat. Pojęcie to wprowadziła Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r, która weszła w życie 01 stycznia 1995r. Przepisy były kilkukrotnie nowelizowane, z różnym skutkiem. Niektóre zmiany były potrzebne i dobrze skonstruowane. Inne wprowadzały więcej zamieszania niż pożytku.

 

Przykładem na tę drugą możliwość jest chociażby ostatnia zmiana art. 2 ust 1 a. Intencje ustawodawcy były zasadne, chodziło o ograniczenie procederu budowania domów wielorodzinnych, dla których pierwotnie deweloper uzyskał pozwolenie na budowę jako jednorodzinnych. Jednak wykonanie, a w szczególności brak przepisów przejściowych, spowodowało wiele takich sytuacji, w których nie można wyodrębnić własności lokalu znajdującego się w budynku np. z lat 30-tych XX wieku czy nie można znieść w ten sposób współwłasności.

 

Taką sytuację można było przewidzieć i jedynie brak staranności w procesie legislacyjnym doprowadził do takiego stanu rzeczy. 

 

Czasami należy ustawodawcę wytłumaczyć, gdyż tworząc określone rozwiązania prawne, nie jest w stanie przygotować rozwiązania odpowiedniego do wszystkich w przyszłości pojawiających się zdarzeń. Tak też było z Ustawą o własności lokali. Trudno było wyobrazić sobie, w roku 1994, że w pewnych miastach rozwinie się kupowanie mieszkań inwestycyjnie na taką skalę, że we wspólnocie będzie na stałe mieszkało 10-20% właścicieli. 

 

Skala budownictwa deweloperskiego była zupełnie inna. Praktyki tych firm też. W pierwszych inwestycjach nie „sprzedawano” tarasów czy ogródków właścicielom mieszkań. To pojawiło się później, tak jak i łączenie z nabywaniem prawa do lokalu, kupowania udziału w kolejnej nieruchomości będącej drogą czy placem zabaw. 

 

Praktyka pokazuje, że wszystkie te mniej lub bardziej uzasadnione pomysły, powodują wiele problemów w codziennym funkcjonowaniu wspólnot. Nie ma przepisów tak w Ustawie o własności lokali jak i w Kodeksie cywilnym, które znajdowały by rozwiązanie dla tych nowych sytuacji. 

 

Oczywiście trzeba mieć świadomość, że nie wszystko można uregulować w 100%. Jednak zgromadzone doświadczenia stanowią dobry punkt wyjścia do zastanowienia się na potrzebnymi zmianami.

 

Jedną z nich byłoby zrezygnowanie z funkcjonowania małych wspólnot mieszkaniowych. W ich przypadku najważniejsze decyzje muszą być podjęte przez wszystkich członków wspólnoty. Uzyskanie takiej zgodności jest bardzo często niemożliwe. Zastępcza sądowa droga jest długa. Dlatego też wydaje się uzasadnione zastosowanie i do tego typu podmiotów, w pełnym zakresie przepisów Ustawy o własności lokali. 

 

Wiele sporów i niepotrzebnych konfliktów powoduje rozgraniczenie części wspólnych od tych będących indywidualną własnością. Przepis art. 3 ust 2 stanowi jedynie, że nieruchomości wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Okazało się, że tak ogólna definicja nie jest wystarczająca. Część wspólnot podejmuje uchwały określające co jest częścią wspólną. 

 

Z tym zagadnieniem wiąże się praktyka oddawania pewnych elementów części wspólnych do wyłącznego korzystania przez poszczególnych właścicieli. Taka umowa o podziale do korzystania jest prawnie dopuszczalna i często bywa niezbędna. Niestety nie zawsze jest prawidłowo skonstruowana czy poprawna pod względem formalnym. Może także nasuwać wątpliwości dotyczące innego rozliczenia kosztów, czy zróżnicowania w większym stopniu podziału kosztów zarządu nieruchomością wspólną w zależności od stopnia zwiększonego z niej korzystania. 

 

Wydaje się uzasadnione stanowisko, że skoro jeden z właścicieli posiada de facto więcej niż inni, to powinien ponosić wszystkie związane z tym obciążenia w większym stopniu. Na przykład w obecnym stanie prawnym członkowie wspólnoty płacą podatek od nieruchomości także od powierzchni pomieszczeń wspólnych. Jeżeli tylko część z nich rzeczywiście użytkuje je z wyłączeniem innych, to dlaczego te pozostałe osoby mają płacić podatek obliczony od całej powierzchni. 

 

Ustawa o własności lokali w obecnym swoim brzmieniu nie przewiduje możliwości różnicowania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, poza jedną sytuacją. Można zwiększyć obciążenie właścicielowi lokalu użytkowego, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z jego lokalu. W innych przypadkach wszyscy płacą wszystkie koszty obliczone według wskazanego w ustawie wyznacznika czyli zgodnie z udziałem w nieruchomości wspólnej. Może warto zastanowić się czy od tej zasady nie powinno być wyjątków. Czy nie dobrze by było gdyby można było przewidzieć, w pewnych zdefiniowanych przypadkach, wyłączenie części czy określonej kategorii właścicieli z pewnych obciążeń. 

 

Kolejnym zagadnieniem jest podejmowanie najważniejszych decyzji we wspólnocie. W tych sprawach, które przekraczają zakres zwykłego zarządu wspólnota musi przyjąć uchwałę. Mając na względzie specyfikę tego tworu i wagę ww. decyzji, ustawodawca wprowadził zasadę, że uchwała wspólnoty pojawia się w obiegu prawnym wtedy, gdy za danym rozwiązaniem opowie się ponad 50% ze wszystkich właścicieli. Co do zasady jest to słuszne stanowisko. Jednak w praktyce często bardzo trudne do zrealizowania. Na przeszkodzie temu stoi wiele zjawisk. Brak woli uczestnictwa w zebraniach i głosowaniach jest jednym z nich. W tych wspólnotach, w których właściciele nie mieszkają jest jeszcze trudniej. Nie pomaga tryb indywidualnego zbierania głosów. Czasami uchwały są podejmowane po kilku miesiącach od poddania je pod głosowania. Zdarza się, że nawet obowiązkowy plan gospodarczy nie został przyjęty. I nie jest to wynikiem braku zgody na jego postanowienia. 

 

Dlatego wydaje się, że rozważyć należy z jednej strony zaakceptowanie w ustawie różnych sposób głosowania (poczta elektroniczna, strony internetowe), różnych sposób dokumentowania oddanych głosów, a może w niektórych przypadkach zmniejszenia granicy pozwalającej na stwierdzenie, że uchwała została podjęta. 

 

Wskazałem powyżej tylko kilka praktycznych problemów pojawiających się w funkcjonowaniu wspólnot i to w bardzo nierozbudowanym przedstawieniu. Uważam, że po ponad 20 letnim okresie zbierania doświadczeń i z powodu nowych sytuacji występujących w codzienności wspólnot, nowelizacja Ustawy o własności lokali, poprzedzona szeroką i merytoryczną dyskusją, jest bardzo potrzebna.

 

 

Szymon Sędek
Adwokat, Ekspert Polskiej Fedracji Rynku Nieruchomości

 

 

DOŁĄCZ DO SIECI
  • Facebook
  • Google+
  • Twitter
  • Youtube
PFRN poleca
  • dodaj swoją wizytówkę firmową
  • Obowiązkowe OC dla pośredników i zarządców