zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Tanio kupić, niewiele robić, dobrze sprzedać - czyli dużo zarobić bez ryzyka.

 

Czy to się da? Niektórzy twierdzą, że tak. Zawsze zastanawiam się czy osoby promujące, polecające lub wręcz namawiające do pewnych działań biznesowych same to robią, czy tylko radzą, a same ponoszą satysfakcję z tego, że radzą. 

 

Ostatnio jesteśmy atakowani poradami i namawianiem nas na zakup mieszkania „na flipa”, czyli mieszkanie kupowane z zamiarem szybkiego upłynnienia. Kupujesz coś, co jest zdecydowanie atrakcyjne cenowo, znacznie poniżej ceny rynkowej, najlepiej w dobrym stanie technicznym wymagającym jedynie odświeżenia, góra niewielkiego remontu. Szybko wykonujesz niezbędne prace i sprzedajesz najchętniej powyżej ceny rynkowej. Teraz pozostaje tylko przeliczenie zysku i kolejna inwestycja. Proste, prawda?

 

Spróbujmy to rozebrać na części.

 

Okazja na rynku nieruchomości.

Okazję cechuje to, że nikt inny w danej nieruchomości tej okazji nie widzi. Czyli nie wyróżnia się lub nawet wyróżnia się, ale w sposób negatywny i przez większość obserwatorów postrzegana jest źle. Właściwa adaptacja takiej nieruchomości może znacznie podnieść jej wartość. To właśnie jest prawdziwa okazja. Jednak powszechnie przyjęło się, iż każde mieszkanie o określonym standardzie i powierzchni którego cena jest niższa o 20% od pozostałych ofert jest okazją.

 

Ryzyko

To w pierwszej kolejności kupno mieszkania zadłużonego, z rozpoczętą egzekucją komorniczą, jeśli procedura taka jest już w toku. Ponadto wszelkie zadłużenia czy zobowiązania ciążące na mieszkaniu, a niekoniecznie ujawnione w powszechnie, rutynowo sprawdzanych dokumentach. Tylko bez praktycznej wiedzy, czyli doświadczenia, można zachwiać rentownością przedsięwzięcia już na samym początku, choć przeszkody te nie należą do najtrudniejszych.

 

Stan techniczny. 

Wady ukryte rozumiemy nie tylko jako defekty konstrukcyjne i techniczne. Ograniczenia w sposobie eksploatacji są kolejnym wyzwaniem, które zbyt pochopnie podjęte może zachwiać przyszłością biznesu. Szczególnie w jego początkach. Zacieki, zawilgocenia, pęknięcia ścian to tylko niektóre z możliwych do ukrycia wad, ale kolejne ich maskowanie przed potencjalną odsprzedażą leży tak samo w kwestii indywidualnej moralności, jak i odpowiedzialności cywilno-karnej.

 

Otoczenie

Zmiany w sposobie użytkowania otoczenia mieszkania to kwestia zwiększenia nakładów całej „zabawy”, z których można wybrnąć głównie dzięki kreatywności zgodnej z prawem. Przebudowa dróg, zmiana sposobu dojazdu, budowa nowych inwestycji wpływających na środowisko – poprzez hałas, zwiększenie natężenia ruchu drogowego czy sąsiedztwo – to sytuacje, które mogą całkowicie przekreślić sens inwestycji.

 

Remont

Wybór ekipy remontowej jest pozornie prosty. Najdroższe są usługi wykonywane przez sąsiadów lub znajomych emerytów. Nie dość, że drogo, to nie ma gdzie dochodzić zawalonych terminów i jakości wykonanych usług. Ponadto samemu trzeba dokonać doboru materiałów użytych do remontu, jakości wykończenia, ustaleń technicznych i organizacyjnych oraz wielu spraw, o których na etapie zakupu nawet się nie śni. Koszty remontu oraz czas jego przeprowadzenia ma często decydujący wpływ na opłacalność inwestycji.

 

Sprzedaż

Trudny etap, szczególnie gdy chce się połączyć cenę z szybkością sprzedaży. Cena z reguły wynika z poniesionych kosztów i planowanego zysku. Tu nie ma wielkiej możliwości negocjacji. Do tego dochodzi czas. Wiele osób zajmujących się tego rodzaju inwestycjami ustala na początku jeden z głównych celów sprzedażowych - szybka sprzedaż lub wysoka cena. To są cele trochę się wykluczające, my natomiast chcemy, by oba były realizowane jednocześnie.

 

Co możesz otrzymać w zamian?

Dodatkowe dochody, zwiększenie kapitału obrotowego, zadowolenie i satysfakcję z prowadzonej działalności

 

Co możesz stracić?

Pieniądze zainwestowane w źle wybrane, nie najlepiej wyremontowane i w konsekwencji niesprzedawalne mieszkanie. Koniecznie pamiętaj o fiskusie. On też Cię obserwuje.

 

I na koniec zastanowił mnie źródłosłów słowa FLIP. Wszystkie źródła odsyłały do historii inwestowania w nieruchomości, szczególnie w Ameryce Północnej. Sięgnąłem do słownika. Słowo to jako rzeczownik oznacza „pstryknięcie”; jako przymiotnik „lekceważący” czy „nonszalancki”, a jako czasownik „pstryknąć” i „pstrykać”. Wszystkie te znaczenia można sprowadzić do jednego słowa – łatwizna.

 

Dlatego na zakończenie przestrzegam przed mniemaniem o łatwym zarobku.

 

 

Witold Czapla
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości,
doradca, pośrednik i zarządca

[ październik 2017 ]

 

 

 

 

DOŁĄCZ DO SIECI
  • Facebook
  • Google+
  • Twitter
  • Youtube
PFRN poleca
  • CCIM commercial real estate professionals
  • Obowiązkowe OC dla pośredników i zarządców