Jak już wcześniej podkreślałem w pierwszej części tekstu (długa i wyboista droga) dotyczącego nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawa nie odwraca deregulacji, a jedynie ją naprawia w najbardziej newralgicznych aspektach. 

Nowelizacja, która obowiązuje od dnia 1 września br. wprowadza w zasadzie cztery zasadnicze zmiany dla pośredników i trzy dla zarządców, nie licząc przepisów karnych i przepisów przejściowych.

Ustawa wprowadza w rozdziale drugim:

Definicję pośrednika: 

Art. 179a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. 

W zasadzie nic nowego, ponieważ po deregulacji z obowiązujących do 31 sierpnia br. przepisów można było domniemywać, że w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednikiem jest ten, kto zawiera umowę pośrednictwa na piśmie pod rygorem nieważności czyli przedsiębiorca.

Definicję pośrednictwa, z dwoma bardzo istotnymi określeniami:

Art. 179b. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:… (…)

• są to czynności odpłatne,
• są to czynności zmierzające do…

Te dwa słowa zamykają często kuriozalną dyskusję na temat zawierania umów na 0% czy dyskusję na temat rodzaju umowy. Staje się jasne, że umowa pośrednictwa jest umową odpłatną i umową starannego działania.

Uprawnienie do wglądu w rejestry oraz do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń, przy czym, dodatkowo po raz pierwszy w historii pośrednicy otrzymują prawo wglądu w rejestry cen nieruchomości.

Jeśli konieczność nadawania uprawienia do wglądu np. w księgi wieczyste, które są jawne jest wątpliwa, to przynajmniej na podstawie tego przepisu możemy dodatkowo pobierać odpisy, wypisy czy zaświadczenia. Poza tym, istotniejszą sprawą jest fakt, że teraz nie będziemy musieli mieć dodatkowych pełnomocnictw do tych czynności i nie będzie trzeba ponosić kosztów opłaty skarbowej od każdego pełnomocnictwa, a często od każdej czynności wykonywanej na jego podstawie.

Obowiązek dołączania do umowy pośrednictwa kopii dokumentu ubezpieczenia oraz kary za brak OC w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia (aktualnie ponad 8 – 16 tys. zł.) Jeżeli nie wykonamy pierwszego z obowiązków, to po pisemnym wezwaniu zamawiającego, jeśli nie dostarczymy kopii OC w terminie 7 dni, zamawiający będzie mógł wypowiedzieć umowę pośrednictwa.

W rozdziale trzecim (zarządzanie) nowelizacja wprowadza w zasadzie te same zmiany, czyli definicję zarządcy, zarządzania oraz obowiązek dołączania kopii OC do umowy i kary za jej brak. Co ciekawe, ustawodawca nie dał się przekonać lub argumentacja była zbyt słaba do ustanowienia dla zarządców prawa wglądu w odpowiednie rejestry.

Pewnego rodzaju ciekawostką jest również fakt, że w przeciwieństwie do pośrednictwa w definicji zarządzania nie znalazło się określenie, że są to usługi „odpłatne”. Również kara za brak OC jest większa (wprost proporcjonalnie do minimalnej sumy gwarancyjnej) od czterokrotnego do dziesięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia (aktualnie ponad 16 – 40 tys. zł.)

Jednocześnie w obydwóch dotychczasowych definicjach umowy pośrednictwa i zarządzania dodano możliwość zawarcia jej w formie elektronicznej. Zmiana w zasadzie symboliczna, ponieważ zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego na dzień dzisiejszy strony muszą dysponować podpisem kwalifikowanym, co skutecznie eliminuje ten rodzaj umowy z praktycznego zastosowania. 

W „telegraficzny skrócie” to wszystkie zasadnicze zmiany jakie wprowadza ustawa pomijając przepisy karne i przejściowe..

Czy takie zmiany można uznać za sukces? Czy można było coś więcej osiągnąć?

Od samego początku wiedzieliśmy, że na jakiekolwiek uregulowania odnoszące się do osób świadczących tą usługę nie ma szans (cz.1 – długa i wyboista droga). Więc w tym zakresie możliwości były od początku “zerowe”. W zgłaszanych projektach i postulatach było znacznie więcej propozycji. Była m.in. definicja wyłączności, prawo wglądu w akta ksiąg wieczystych czy prawo wglądu w rejestry dla zarządców. Ustawodawca uznał jednak, że nie wszystkie postulaty zasługują na wzięcie pod uwagę, choćby dlatego, że np. w przypadku wyłączności i tak odnosiła się do art. 550 kodeksu cywilnego, a w przypadku wglądu w akta ksiąg wieczystych zostały zgłoszone zastrzeżenia w trakcie uzgodnień „międzyresortowych”. Ustawodawca niestety również niektóre przepisy sformułował nieco inaczej, co rodzi określone konsekwencje.

Dlatego też, mając jednak w pamięci wydarzenia, które miały miejsce cztery lata temu w trakcie doregulowania zawodu pośrednika i zarządcy nowelizację należy uznać za sukces. Owszem, doskonale zdaję sobie z tego sprawę, że budzi pewne wątpliwości w szczególności w przepisach dopracowanych już po konsultacjach społecznych, nakłada nowe obowiązki, które mogą okazać się trudne do wypełnienia, ale o tym już w następnej części. Zapewne również przedstawiciele organizacji zawodowych mają spory niedosyt, choćby dlatego, że wiele uwag i postulatów nie zostało zaakceptowanych przez resort, posłów i senatorów w trakcie posiedzeń komisji sejmowych i senackich. Jednak obiektywnie patrząc przyznać muszę, że w ciągu ostatnich dwóch lat została wykonana ogromna praca, a sama nowelizacja wnosi wiele pozytywnych zmian.

Leszek A. Hardek
Ekspert nieruchomości (ENF), Doradca, Pośrednik i Zarządca