Od wielu już lat polski ustawodawca bije rekordy świata w ilości uchwalanych ustaw. Dotyczy to tak tych zupełnie nowych, jak i nowelizacji wcześniej obowiązujących. Efektem tak znacznych zmian nie zawsze są dobre rozstrzygnięcia. Często w wyniku pośpiechu i braku przestrzegania podstawowych zasad dobrej legislacji mamy do czynienia z pojawieniem się przepisów niejasnych czy po prostu niedobrych. Ta mnogość powoduje też to, że coraz trudniej jest poruszać się w gęstwinie aktów prawnych.
Nawet dla prawników zmorą jest inna jeszcze tendencja, polegająca na tym, że w jednej ustawie dokonuje się zmian wielu aktów prawnych, często bezpośrednio z sobą niepowiązanych. Opracowanie tekstu jednolitego, w ten sposób zmienionych ustaw, nie jest „odgórnie” przygotowywane. W takiej sytuacji ustalenie tego jaki jest ten tekst bywa bardzo trudne.
W dniu 20 lipca 2017 r. została uchwalona Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Jak zapisano w krótkiej preambule przyczyną jej wprowadzenia jest obowiązek prowadzenia przez władze publiczne polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli oraz obowiązek kierowania się zasadą zrównoważonego rozwoju, a także zadania władz publicznych realizowane w szczególności przez wprowadzanie instrumentów zwiększających dostępność mieszkań i kształtowanie stabilnych ram finansowania budownictwa mieszkaniowego. Inaczej to ujmując chodzi o zwiększenie na rynku ilości mieszkań przeznaczonych do wynajmowania, przy czym czynsz i opłaty z nimi związane mają być na takim poziomie aby wiele rodzin było na taki najem stać. Intencja słuszna, tylko czy taką drogą rzeczywiście można ww. cel uzyskać.
Wprowadzenia administracyjnych rozwiązań na wolny rynek często nie powoduje pozytywnych zmian. Trzeba także brać pod uwagę oczekiwania i przyzwyczajenie ludzi, w danym miejscu i czasie. W przeciwieństwie do wielu społeczeństw europejskich, Polacy przede wszystkim chcą być właścicielami. Wynajmowanie lokalu jest traktowane jako gorsze, przejściowe rozwiązanie. Trzeba przyznać, że dla takiego podejścia ustawodawca ma konkretną propozycję. Jest to umowa najmu z opcją zakupu. Oznacza to, że osoba, która chce kupić lokal lecz jej w tej chwili na to nie stać, może z operatorem mieszkaniowym (zapewne w praktyce deweloperem) podpisać umowę najmu, a za określony czas umowę sprzedaży i stać się właścicielem. Koszty zakupu będą zaś rozłożone w czasie i uiszczane w określonym zakresie wraz, czy raczej obok czynszu. Wygląda dobrze czy się sprawdzi, odpowiedź przyniesie praktyka.
Wiele zależeć będzie od konkretnych rozwiązań finansowych. Z założenia powinny to być mieszkania tańsze tak przy wynajmowaniu jak i sprzedaży. Czynnikiem, który ma na to mieć decydujący wpływ jest to, że operator mieszkaniowy grunt dostanie z puli będącej w gestii Krajowego Zasobu Nieruchomości. Pytanie, gdzie ten grunt będzie, czy będzie uzbrojony, jakie nakłady na to ponieść będzie musiał operator. Wątpliwości jest wiele, lecz jedynie przećwiczenie w rzeczywistości, może przynieść na nie odpowiedź.
W tej chwili można, moim zdaniem, jedno przewidzieć z dużą pewnością. Do obsługi tego całego programu powstanie nowa, duża biurokratyczna instytucja, z wieloma stanowiskami do obsadzenia. Będzie do budżetowa machina a nie działająca jak przedsiębiorstwo. I to jest pewne zagrożenie tak dla pomyślności programu jak i naszych podatków.
Przy okazji Ustawy o KZN pojawiają się nowe rozwiązania w naszym systemie prawnym takie jak najem instytucjonalny. Budzi on duże emocje. Jednym z powodów jest możliwość uproszczonego pozbycia się najemcy. Z założenia ustawy ma to dotyczyć tylko sytuacji, gdy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego, najemca dobrowolnie nie opuszcza lokalu. Ważne zatem będzie przede wszystkim to w jakich przypadkach umowa najmu instytucjonalnego będzie mogła być wypowiedziana. Podobnie jak umowa najmu okazjonalnego jest to umowa zawierana na czas oznaczony. Jednakże w obu tych przypadkach ustawodawca dopuszcza ich rozwiązanie, jednakże tylko w przypadkach opisanych w ustawie to znaczy w art. 11 ust 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów (…). Oznacza to, że właściciel, w tym przypadku przedsiębiorca, nadal będzie miał ograniczone pole jeżeli chodzi o wypowiedzenie umowy. Jedynym dla niego ułatwieniem będzie to, że kiedy już uda mu się, zgodnie z przepisami, umowę wypowiedzieć, to następnie wyprowadzenie lokatora będzie prostsze.
Wątpliwości może też nasuwać użycie w ustawie pewnych pojęć czy rozwiązań, które mogą stanowić ograniczenie swobodnego kształtowania się rynku najmu. I tak operator mieszkaniowy ma prawo do uzyskania rozsądnego dochodu. Według czyjej oceny będzie się to mierzyło? Tak czynsz najmu w budynkach wybudowanych na podstawie przepisów ustawy o KZN jak i opłaty eksploatacyjne są poddane ograniczeniom i kontroli. Czy nie będzie to powodować nadmiernego negatywnego wpływu na kształtowanie się tych ważnych elementów kosztowych.
Na koniec jeszcze jedno zagadnienie z tej ustawy lecz dotyczące innej. To właśnie przykład takiej wrzutki, nie związanej bezpośrednio z normowanymi zagadnieniami. Otóż w Ustawie o KZN dokonano nowelizacji Ustawy o własności lokali. W art. 2 uwl dodano zapis ust 1a w brzmieniu 1a. „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.”
Przepis ten jest sensownym rozwiązaniem, mającym ograniczyć radosną twórczość deweloperów budujących na terenach przeznaczonych w planach zagospodarowania na budownictwo jednorodzinne, domy, które stają się wielorodzinnymi dzięki uzyskaniu odpowiedniego zaświadczenia o samodzielności. Dlaczego jednak znalazł się w Ustawie o KZN trudno dociec.
Natomiast mnie najbardziej zastanawia dodanie do art. 11. Ustawy o własności lokali ust 3 – „Jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z art. 2 ust. 1a, sąd, znosząc współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości.” Co ustawodawca miał na myśli? Przecież zniesienie współwłasności nie polega na ponownym czy nowym ustaleniu udziałów. Współwłaściciele chcą się rozstać a nie być nadal współwłaścicielami. Z chęcią zapoznam się z wyjaśnieniem tego rozwiązania.
Szymon Sędek
Adwokat,
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
