W Polsce po 15 latach funkcjonowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które regulowały dostęp do zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości z dniem 1 stycznia 2014 roku nastąpiła całkowita deregulacja znosząca wymogi na wykonywanie zawodu pośrednika i zarządcy nieruchomości. Rządowa deregulacja zlikwidowała również zasady świadczenia usług pośrednictwa i zarządzania. Z obrotu prawnego zniknęły standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. A więc norma określająca m.in. zasady współpracy z klientem, rolę pośrednika i zarządcy oraz reguły wykonywania zawodu. Tak więc, od 1 stycznia 2014 roku nie obowiązują żadne wymogi zarówno w zakresie niekaralności, wykształcenia, jak i kwalifikacji dla osób, które świadczą usługi pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami. Jedynie na przedsiębiorcy ciąży obowiązek ubezpieczenia posiadania OC. Przy czym ustawodawca nie przewidział żadnych restrykcji za brak takowego ubezpieczenia. W skutek powyższych działań powstał „legislacyjny potworek”, który w dz. V ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o pośrednictwie i zarządzaniu, jednak go w najmniejszym stopniu nie definiuje. To samo dotyczy umowy pośrednictwa i zarządzania.
Polska Federacja Rynku Nieruchomości monitorując skutki wprowadzenia ustawy deregulacyjnej, swoje wnioski od samego początku przedstawiała wielokrotnie m.in właściwemu Ministrowi ds. budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Efektem tych działań było w sierpniu 2015 roku spotkanie z Ministrem Pawłem Orłowskim oraz przedstawicielami Departamentu Rynku Nieruchomości w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju. Głównym tematem spotkania był zauważalny, również w ministerstwie, brak definicji pośrednictwa i zarządzania, jak i samej umowy oraz skutki i problemy z tego wynikające. W trakcie spotkania zostały przedstawione możliwe do podjęcia kroki w tej sprawie. Wtedy jednak zwrócono uwagę, aby pamiętać o zbliżających się wyborach parlamentarnych, które mogą zmienić zaplanowane działania ustawodawcze. Niestety tak jak to przewidywano plany legislacyjne uległy modyfikacji, a prace nad nowelizacją UoGN zostały zawieszone na kilka miesięcy.
Kolejnym efektem podejmowanych przez PFRN działań było spotkanie w marcu 2016 roku w tej właśnie sprawie w Kancelarii Prezydenta RP z Panią Grażyną Wereszczyńską, dyrektor Biura Dialogu i Inicjatyw Obywatelskich Kancelarii Prezydenta RP. Głównym tematem spotkania były również negatywne skutki ustawy deregulacyjnej oraz zawieszenie planowanych prac nad nowelizacją ustawy ze względu na zmiany personalne po wyborach, a tym samym priorytetów legislacyjnych.
Dzięki już wcześniej przekazywanym przez pracowników Departamentu Gospodarki Nieruchomościami nowemu kierownictwu materiałom oraz stałym działaniom m.in. PFRN aktualne kierownictwo MIiB podjęło decyzję o nowelizacji działu V ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeszcze w marcu na posiedzeniu Komisji Infrastruktury pojawiła się oficjalna zapowiedź nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie przepisów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami (zdefiniowanie działalności zarządzania nieruchomościami i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i doprecyzowanie przepisów budzących wątpliwości interpretacyjne organów stosujących prawo, a także sygnalizowanych przez RPO). Następnie w dniu 5 kwietnia 2016 roku w MIiB z Sekretarzem Stanu Panem Kazimierzem Smolińskim odbyło się w tej sprawie spotkanie. Tematem głównym spotkania była planowana nowelizacja UoGN i przygotowywany przez ministerstwo w oparciu o propozycje m.in. Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości projekt.
29 kwietnia 2016 roku KPRM zatwierdził w planie prac nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami. Następnie 2 sierpnia 2016 roku w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa odbyła się konferencja uzgodnieniowa w związku ze zgłoszonymi uwagami do projektu nowelizacji przygotowanego w ministerstwie.
Konsultacje społeczne, międzyresortowe, opiniowanie trwało ponad pół roku. W marcu 2017 roku nowelizacja została przekazana na Stały Komitet Rady Ministrów, a w maju na KRM, który ustawę przekazał do Sejmu. Teraz dopiero wszystko potoczyło się „błyskawicznie”. W dniu 20 czerwca br. w Sejmie odbyło się posiedzenie podkomisji na którym omawiano nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami, a 7 lipca Sejm przyjął w trzecim czytaniu nowelizację ustawy. Senat uporał się z ustawą jeszcze szybciej i na 45 posiedzeniu przyjął propozycję nowelizacji z dwoma (dla pośredników i zarządców nieistotnymi) poprawkami.
Ustawa nie odwraca deregulacji, a jedynie ją poprawia w najbardziej newralgicznych aspektach. Nawet Posłowie i Senatorowie używali określenia, że jest to „naprawianie pomysłów ministra Gowina”, który głosował w sejmie za przyjęciem nowelizacji. Od samego początku (od pierwszego spotkania w ministerstwie) było wiadomo, że na jakiekolwiek uregulowania osobowe w dostępie do zawodu liczyć nie można.
Polska Federacja Rynku Nieruchomości była organizacją, która nie tylko jako pierwsza zainicjowała samą nowelizację ustawy, ale brała udział we wszystkich pracach i działaniach legislacyjnych. Od momentu przekazania ustawy przez KRM do Sejmu we wszystkich pracach Komisji sejmowych i senackich brała udział oprócz PFRN jedynie FPPRN (sic!). Fakty te nie tylko dają do myślenia, ale pozwalają postawić ważne pytania: dlaczego, skoro od początku było wiadomym, że niektóre uprawienia dla zarządców nie są planowane w nowelizacji, pozostałe organizacje zarządców nie wykazały się determinacją w swoim działaniu? Dlaczego na wszystkich posiedzeniach komisji sejmowych i senacki byli jedynie przedstawiciele PFRN i FPPRN, skoro właśnie tam można było jeszcze cokolwiek zmienić?
Przyjęta nowelizacja, która wejdzie w życie w dniu 1 września 2017 roku nie jest idealna, ze względu na budzące wątpliwości niektóre przepisy karne czy sankcje zaproponowane przez ministerstwo, a przyjęte przez komisje, Sejm i Senat, pomimo zgłaszanych uwag oraz brak wnioskowanych uprawnień dla zarządców czy innych proponowanych uregulowań. Pomimo tego należy postrzegać ją pozytywnie, ponieważ po długim czasie w najważniejszych aspektach poprawia „deregulacyjnego potworka”.
Leszek A. Hardek
Ekspert nieruchomości (ENF), Doradca, Pośrednik i Zarządca
