Błędów w dokumentach, w źródłach wiedzy o nieruchomościach, błędów prawnych przybywa i należy się spodziewać, że tak już będzie. Rynek ich sam nie zweryfikuje i zawsze będzie pole do popisu dla zawodów obsługujących rynek nieruchomości. Potrzebujemy coraz lepszych specjalistów zdolnych do usuwania trudności i błędów, bo właśnie w tym kierunku zdąża zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami i powoli odnajduje swoje miejsce w zmieniającej się rzeczywistości.

Tym bardziej dziwi fakt rządowych propozycji zawężenia wydawania opinii i ekspertyz dotyczących wartości nieruchomości tylko przez rzeczoznawców. Świadczy to o nieznajomości realiów rynku nieruchomości a w szczególności pomijania znaczenia praktycznej znajomości rynku przez pośredników i zarządców. O wiele bardziej doceniają to klienci biur obrotu nieruchomościami, którzy coraz częściej przed wystawieniem nieruchomości do sprzedaży, zlecają opracowanie opinii w sprawie wyceny handlowej doświadczonym pośrednikom. Dopiero po sporządzeniu opinii decydują, czy sprzedać nieruchomość. Pozbawienie tych specjalistów możliwości wykonywania ekspertyz i opinii byłoby kolejnym błędem uderzającym bezpośrednio w klientów rynku nieruchomości.

To już epidemia.

Ilość błędnych informacji o nieruchomościach przybywa w tempie przyśpieszonym. Popełniać błędy to rzecz ludzka ale skala tych uchybień na przestrzeni ostatnich lat jest zastraszająca. Mam na myśli błędy urzędnicze w zapisach ze źródeł nieruchomości jak i wady prawne. Dochodzą do tego błędne wnioski wynikające z interpretacji sprzecznych zapisów, a co się z tym wiąże sprzeczne orzecznictwo sądowe. Nieudolne próby naprawiania błędów legislacyjnych często kończą się jeszcze większym ich skomplikowaniem i tzw bubel prawny jest gotowy. Nakładanie się kompetencji urzędów, powielanie sposobów zapisywania /archiwizacji/ dokumentów razem z nadmierną skłonnością do tworzenia nowego prawa naturalnie sprzyja popełnianiu błędów.

Każda kontrola pozostawia po sobie zalecenia, wnioski do wykonania. Poprawianie prawa w jednym obszarze, powoduje konieczność zmian w wielu aktach normatywnych. Przykładów błędnych zapisów jest bardzo dużo i często tkwią w dokumentach przez dziesiątki lat. Odmowy przez sądy wieczyste wpisów zawieranych aktów notarialnych są tego przykładem. Komplikacje związane z faktem odmowy wpisu mogą być dla stron bardzo dotkliwe. O ile błędy w Ewidencji Gruntów i Budynków są częste, to usunięcie ich jest łatwiejsze i przebiega z zasady sprawnie. 

Błędne informacje w księgach wieczystych.

Zmorą są niewykreślone błędne obciążenia w działach III i IV ksiąg wieczystych, nieprawidłowe dane osobowe właścicieli w dziale II. Zdarzają się nader często pomyłki drukarskie, przestawione litery czy liczby. Gorzej jak są to pomyłki merytoryczne związane z błędnymi wpisami z innych ksiąg wieczystych lub przepisywanymi informacjami ze starych ksiąg wieczystych już zamkniętych, pamiętające jeszcze czasy zaborów i różnych stanów prawnych. Są to często sprawy pasjonujące dla badaczy na przykład różnic między kalendarzem juliańskim a gregoriańskim, sposobem wpisów do ksiąg w zaborze pruskim czy austryjackim. Dla sprzedawcy, który chce szybko uregulować stan prawny to często droga przez mękę. 

W mojej praktyce wykreślenie przez sąd błędnej wzmianki o wpisie z roku 1933 w dziale III księgi wieczystej trwało ponad 2 lata. I niestety jest to standard. Każdy kupiec chce kupić nieruchomość wolną od obciążeń i praw osób trzecich, banki przy najmniejszych wątpliwościach odmawiają kredytowania. Jeszcze niedawno kupowanie nieruchomości z osobami zameldowanymi było dosyć częste.

Odrębne zagadnienie to błędy lub niejasne zapisy dotyczące służebności gruntowych związane z dostępem do drogi publicznej i doprowadzenia mediów. Często ich usunięcie i wyjaśnienie wymaga wielu zabiegów i dużej wiedzy a często jest niemożliwe. To samo dotyczy ustanowienia służebności.

Spotkałem się ostatnio w swojej praktyce z przypadkiem aktu notarialnego sprzedaży domu z roku 2013, bez uregulowanego prawnie dojazdu. Popełniono błąd, dzisiaj domu nie można sprzedać. Takich spraw jest wiele ale dzisiaj winnych nie ma. Sprawa ustanowienia drogi koniecznej ciągnie się w sądzie 4 lata i nie widać końca. 

Wydłuża się czas usuwania błędów i wpisu wydawałoby się czasem oczywistych zmian. Klasyczny przykład to „usprawnianie” wpisów do księgi wieczystej w tzw systemie teleinformatycznym. W celu usprawnienia pracy od roku wprowadzono możliwość rozpatrywania wniosków do ksiąg wieczystych bezpośrednio z kancelarii notarialnej przez notariusza po sporządzonej czynności notarialnej. Z kolei sąd wieczysty sprawdza te wpisy i jeszcze raz dokonuje tej samej czynności. Czas załatwienia wydłuża się, a miało być odwrotnie. 

Trudności z wyceną.

To co najbardziej irytuje uczestników rynku nieruchomości to brak możliwości ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości. Ceny podobnych nieruchomości na stronach internetowych są tak różne, że inwestorzy szukają pomocy u pośredników. Nie wierzą już w wyceny rzeczoznawców ani ogłoszenia.

W ciągu ostatnich lat wzrasta ilość spornych spraw dotyczących wyceny nieruchomości. Rzeczoznawcy dwoją się i troją ale skala trudności sporządzenia obiektywnych i zgodnych z rzeczywistością operatów jest coraz większa. Pojawiają się głosy, że wyceny podobnych nieruchomości są tak różne, że często podważają sens ich tworzenia. Znane są powszechnie wypaczenia. W większości wynikają one z braku obiektywnych danych lub złego doboru przykładów. Narasta problem narzuconych przestarzałych norm do wyceny oraz asekuracja. Nie bez znaczenia są naciski zleceniodawców, szczególnie dużych podmiotów do określonych zachowań, spełniających ich oczekiwania. Przybiera to absurdalne kształty i balansuje na granicy prawa. Najważniejsze wydają się jednak błędne statystyki cen oparte na zawyżonych danych i brak wiarygodnego źródła cen transakcyjnych. Zbyt mała często ilość transakcji na danym terenie, szybkie zmiany cen na rynku, jego koniunkturalność i specyfika sprawiają, że wycena powinna opierać się o znajomości większej ilości czynników kształtujących cenę i na znajomości strony praktycznej. Wychodzi z tego często coś na kształt opracowania bez żadnej wiarygodności. Dlatego tak często, aby prawidłowo oszacować nieruchomość właściciele szukają pomocy u innych specjalistów.

Zbigniew Prawelski
Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości