Wiosna i lato tradycyjnie sprzyja marzeniom o własnym domu. Żeby je zrealizować należy zacząć od wyboru działki budowlanej. Ten proces wcale nie jest łatwy i często wiąże się z wieloma pułapkami. Aby wybrać dobrą działkę należy nie tylko posiadać fachową wiedzę i znajomość rynku nieruchomości, ale przede wszystkim dużą wyobraźnię. Patrząc na trawę, chaszcze, czy zaśmiecone poletko z rozpadającą się szopką trzeba umieć je ożywić, zobaczyć tam tętniący życiem dom, codzienne wędrówki do pracy, szkoły i przedszkola. 

Od czego zacząć? Przed wszystkim od wyboru okolicy, gdzie chcemy zamieszkać. Pamiętajmy, że jeżeli zdecydujemy się na mieszkanie pod miastem, musimy liczyć się z tym, że aby dojechać do pracy do centrum miasta np. do pracy będziemy mieli do wyboru własny samochód lub komunikację miejską. Jeżeli zdecydujemy się na dojazd do pracy własnych samochodem, nasz budżet zostanie uszczuplony, ponieważ będziemy musieli doliczyć cenę benzyny. Pamiętajmy również, że dom to dodatkowe koszty związane z jego eksploatacją. Musimy też wziąć pod uwagę bezpieczeństwo naszej rodziny, jeżeli dom położony będzie na uboczu. Wynajęcie ochrony lub zakup dodatkowych zabezpieczeń to kolejne dodatkowe wydatki. Dlatego przed zakupem działki pod budowę domu, poważnie zastanówmy się nad jego lokalizacją. Dużym plusem posiadania domu jest przede wszystkim możliwość zachowania prywatności i posiadanie własnego „kawałka ogrodu”. Nie będziemy musieli na przykład znosić uciążliwego i hałaśliwego sąsiada pod nami czy nad głową.

Planując budowę domu pamiętać należy o stronach świata i o tym, do jakich pomieszczeń słońce ma zaglądać o wschodzie, do jakich w południe, a do jakich o zachodzie. Nie bagatelizujmy też przyrody na działce i wytycznych, ile procent terenu możemy zabudować. 

Należy też zwrócić uwagę, czy działka, którą się interesujemy jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wiadomo wówczas, co można na działce wybudować, a czego nie. Gorzej, gdy planu zagospodarowania przestrzennego nie ma. Kupowanie gruntu jest w takim przypadku ryzykowne, gdyż nie ma pewności, czy wybudowanie domu będzie w ogóle możliwe. Obowiązuje wówczas decyzja o warunkach zabudowy (WZ-ka), która – jeśli zostanie wydana - zastępuje plan.  Jeżeli dookoła stoją domy jednorodzinne, to w porządku – najprawdopodobniej otrzymamy warunki zabudowy i będziemy mogli wybudować nasz dom na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. 

Jeżeli ktoś chce kupić grunt bez pomocy pośrednika – to oczywiście może, ale raczej niech robi to na terenie, który dobrze zna, bo np. są to jego rodzinne strony, ma mnóstwo znajomych i łatwiej zbierze informacje o interesującym go gruncie. Po doświadczeniach z ostatnich lat tzw. „informacją na topie” jest wiedza o wodach gruntowych i terenach zalewowych. Doświadczony pośrednik wie gdzie takie problemy mogą występować lub wie gdzie znajdują się odpowiednie mapy i informacje, które można sprawdzić. Jeżeli okolice, gdzie klient szuka działki zna jedynie pobieżnie – zdecydowanie lepiej będzie skorzystać z ofert u pośrednika. Najlepiej, gdy ten pośrednik ma oferty na wyłączność. Wówczas dysponuje dobrze zebranymi informacjami o gruncie. Sprawdzajmy – czy ma licencję, czy jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej i czy jest członkiem lokalnego stowarzyszenia należącego do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Dobrze też wybrać pośrednika, którego nam ktoś poleci, komu ufamy, a kto przeprowadzał transakcje z danym pośrednikiem i był z usługi zadowolony. Jeżeli i takich znajomych nie mamy, szukajmy działki u lokalnego pośrednika, który głównie operuje w okolicy, jaką jesteśmy zainteresowani.

Nie można również zapominać o ustawie o ochronie gruntów rolnych i konsekwencjach z niej wynikających.

I pamiętajmy jeszcze o tym, że miejsce, w którym chcemy zamieszkać powinniśmy przed kupnem kilkakrotnie odwiedzić o różnych porach dnia. I nie tylko dojechać tam samochodem, lecz również komunikacją publiczną. Warto też dokładnie obejrzeć okolicę i porozmawiać z sąsiadami. 

Nawet jeśli kupujemy nieruchomość dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, zawsze patrzmy na nią również jak na inwestycję, ponieważ od trafności naszej decyzji będzie zależało ile ta nieruchomość może być warta za kilka - kilkanaście lat. Pośrednicy właśnie dlatego prowadzą analizy lokalnego rynku nieruchomości, aby ograniczyć możliwość podjęcia błędnej decyzji inwestycyjnej przez swojego klienta (zamawiającego).

Leszek A. Hardek
Ekspert Nieruchomości PFRN (ENF)
Doradca, pośrednik i zarządca

[06/2017]