zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Jak prawidłowo oszacować wartość nieruchomości?

 

Prawidłowo wyceniona nieruchomość to połowa sukcesu przy sprzedaży. Ale jak oszacować cenę, gdy wpływ na jej wysokość na rynku wtórnym mają nie tylko takie składowe, jak wartość nieruchomości i związane z jej utrzymaniem koszty, ale też wiele przesłanek ubocznych, często irracjonalnych?

 

Uczestników rynku nieruchomości szczególnie interesuje wartość rynkowa nieruchomości, czyli najbardziej prawdopodobna cena, jaką można uzyskać w procesie sprzedaży. Zainteresowani kierują się jednak własnym interesem i często nie trafiają do nich żadne argumenty. A to utrudnia określenie właściwej ceny. Sprzedawcy chcą sprzedać korzystnie i szybko, kupujący: nie przepłacić, a najlepiej kupić tanio.

 

Sposoby ustalania ceny w praktyce

Część sprzedających ustala cenę na podstawie własnej znajomości rynku. Także kupujący najczęściej sami decydują o wartości nieruchomości, którą zamierzają kupić. Nie korzystają przy tym z usług specjalistów: rzeczoznawców majątkowych i pośredników w obrocie nieruchomościami, a raczej z pomocy znajomych i przy wykorzystaniu zasłyszanych informacji.

Rynek nieruchomości stał się bardzo koniunkturalny, regionalny i mało przewidywalny. Ci specjaliści, którzy na jakiś czas z niego wypadli przestają być wiarygodni. A świadomość klientów jest coraz większa i trudno im narzucić jednoznaczną opinię. 

W ostatnich lata kopalnią wiedzy i podstawowym źródłem informacji o cenach nieruchomości staje się Internet. Trzeba jednak umieć oddzielić to, co wiarygodne od fałszu. Często nadmiar informacji sprawia, że nie jesteśmy w stanie ustalić czy oszacowana wartość odpowiada tej faktycznej. Tym bardziej, że ceny na rynku ulegają wahaniom i zmianom. Na początku procesu sprzedaży często są zawyżane. Jedni zostawiają duży margines do negocjacji, inni mniejszy. Targowanie się, to nasza narodowa cecha. 

Sprzedaż nieruchomości jest dziś trudna, nawet po obniżonej cenie. Na rynku od lat trwa zastój, a podaż wzrasta. Mimo to wciąż ponad 70% oferentów zanim trafi do pośrednika usiłuje sprzedać nieruchomość na własną rękę. Dopiero kiedy okres sprzedaży się wydłuża zaczyna szukać innych rozwiązań i o dokonanie wyceny handlowej zwraca się do specjalistów.

 

Brak odpowiedzialności za słowo

W Polsce łatwo wygłasza się opinie na temat wartości nieruchomości. Osoby postronne, najczęściej nie zainteresowani obrotem, sprzedawcom zawyżają ceny, a kupcom zaniżają. Robią to w dobrej wierze i często w celu podtrzymania dobrych relacji. Ludzie ci nie biorą odpowiedzialności za swoje opinie, a jedynie „dobrze życzą”. 

Opinie pośredników w obrocie nieruchomościami w sprawie wyceny handlowej są też różne i zależą od ich wiedzy oraz doświadczenia na rynku nieruchomości. Często do bazy ofert przyjmuje się nieruchomości bez profesjonalnej oceny, a tylko na podstawie zgłoszenia. 

Dlatego warto umówić się na ekspertyzę. Część osób uważa, że specjaliści od nieruchomości powinni nieodpłatnie informować o cenach i jest wręcz oburzona w momencie odmowy. Tylko sporadycznie - około 2% klientów - zwraca się o sporządzenie ekspertyzy lub wyceny handlowej nieruchomości. 

 

Nieruchomości w Internecie, a cena

Z podziwem można patrzeć na rozwinięte portale internetowe w USA czy w krajach zachodnich. Liczą się tylko niektóre i z nich się korzysta. Ceny ofertowe nieruchomości tam wystawionych są cenami transakcyjnymi. 

W Polsce praktyka poszła w innym kierunku. Istnieje wiele portali nieruchomościowych, które konkurują miedzy sobą i z biurami pośrednictwa wysokością cen, często tych samych nieruchomości. Zdarza się, że oferty tkwią na portalach latami i nikt się tym zjawiskiem nie interesuje. Opłaty od ich zamieszczania są niskie lub w ogóle ich nie ma. Dla zdecydowanej większości portali wiarygodność ofert i ich cen jest sprawą drugorzędną.

Nie udało się stworzyć powszechnego, niezależnego i profesjonalnego portalu o realnych cenach. Podejmowane od wielu lat przez środowiska zawodowe pośredników próby są nieskuteczne. Zabrakło zgody i zrozumienia. Wykorzystali to właściciele portali internetowych, niezwiązani z obrotem nieruchomościami i to oni dziś dyktują warunki.

Brak standaryzacji usług i odpowiedzialności za zamieszczanie ofert powoduje, że często propozycje się powtarzają, są nieaktualne, a ceny ofertowe nie mają wiele wspólnego z rzeczywistością. Dopóki ten wielki śmietnik nie zostanie posprzątany będziemy mieli do czynienia z szumem medialnym, a nie rzeczywistymi cenami nieruchomości. 

Jeszcze smutniejsze jest to, że to Internet stał się podstawą do przeprowadzania analiz cen nieruchomości i zafałszowywania rzeczywistości. Te tabelki i codzienne notowania nie mają często nic wspólnego z cenami rynkowymi. Wiedzą o tym specjaliści, ale nie mają na to zjawisko żadnego wpływu. Brak profesjonalnych portali nieruchomościowych w Polsce utrudnia rzetelną informację o faktycznych cenach nieruchomości. 

 

Asekuracja i nieznajomość rynku

Również rzeczoznawcy w swoich operatach coraz częściej wykazują postawę asekuracyjną, obawiając się podważenia ich pracy. Często ich wyceny tej samej nieruchomości znacznie się od siebie różnią. Wzrasta ilość spraw sądowych. Szczególnie dużo w środowisku zawodowym mówi się o nietrafnych wycenach, sporządzanych przez biegłych sądowych. W moim przekonaniu nie wynika to z braku wiedzy, ale przede wszystkim z rutyny i nieznajomości lokalnego rynku. Nie myślę tu o sprawach prostych, ale tych bardziej skomplikowanych, gdzie wymagana jest znajomość zagadnień prawnych i środowiskowych, a nie tylko „słupków” i aktów notarialnych. 

Jak można porównywać cenę mieszkania z lokatorem, którego w praktyce nie można usunąć z lokalem wolnym w sensie prawnym i praktycznym? Jak można nie brać pod uwagę aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, tendencji rynkowych, lokalizacji i infrastruktury technicznej? Jak można wzorować się na cenach z okresu boomu? Jak można porównywać wartość nieruchomości zdewastowanych ze standardowymi, zabytków z koszmarnymi budynkami z lat 70-tych etc.? Według wielu ekspertów rzeczoznawcy mają zbyt ubogi zestaw narzuconych metod badawczych i narzędzi, aby móc prawidłowo oszacować nieruchomość. Dlatego sądy w procesach o ustalenie ceny nieruchomości muszą posiłkować się opiniami komorników, pośredników i innych specjalistów, znających realia rynku, gdzie ilość zjawisk i ważnych okoliczności jest większa. Te uwarunkowania, często w sposób zasadniczy, wpływają na cenę.

 

Specyfika rynku a ceny nieruchomości

Najłatwiej określić cenę nieruchomości na rynku, który charakteryzuje się dużą ilością transakcji, zrównoważonym popytem i podażą, gdzie ingerencja z zewnątrz jest mała, a prawo stabilne. Jednak takiego rynku nie ma! W Polsce w procesie ustalania ceny brakuje tej stabilizacji. Prawo jest stanowione fatalnie i ciągle się zmienia. W mojej opinii przy ustalaniu ceny w niedostatecznej mierze bierze się pod uwagę koszty posiadania nieruchomości. Podatki i opłaty czy wydatki związane z przeprowadzaniem remontów coraz bardziej wpływają na cenę zakupu. A ta na rynku wtórnym będzie spadać.

Niezrównoważony rynek i znikoma podaż mieszkań w małych miejscowościach wywołuje często okresowe wzrosty cen pomimo niewielkiego popytu. Brak nowych inwestycji w tzw. Polsce powiatowej prowadzi do absurdów. Mieszkania zaczynają być droższe od domów. Paradoksów cenowych na tym rynku nie brakuje. Z kolei tam, gdzie podaż jest nadmierna, ceny gwałtownie spadają. 

Wydaje się, że wystarczy, że w ciągu miesiąca w średniej wielkości mieście jak np. Rzeszowie sprzeda się 100 mieszkań, a ceny następnych zaczną rosnąć. Z tym jest jednak różnie. Aktualnie rzeszowski rynek nieruchomości, po dobrym okresie z końca 2014 roku, wyraźnie osłabł. Nie ma popytu na dostępny na rynku towar. Pamiętajmy, że rynek nieruchomości jest dynamiczny i cały czas się zmienia. Ruch napędzają kredyty bankowe. Podniesienie wkładu własnego oraz brak dostępności kredytów preferencyjnych tego rynku nie ożywi.  Podobnie jest w innych rejonach kraju i ustalenie w takich warunkach prawidłowej ceny nieruchomości staje się trudne.

 

Jest praca, jest ruch

Duży wpływ na ceny nieruchomości ma także rynek pracy. Regiony, w których rozwija się przedsiębiorczość, gdzie jest więcej miejsc pracy, odnotowują rozwój rynku nieruchomości. Tam jest on przewidywalny i lepiej funkcjonuje. Dostarcza też więcej przykładów do porównań i analiz. Łatwiej jest oszacować cenę. Są jednak też miejsca np. w województwie podkarpackim, które się wyludniają i np. w rejonie Lubaczowa, Dynowa czy Horyńca nie ma popytu na nieruchomości, nawet po cenach poniżej kosztów ich budowy. 

 

Kto najlepiej zna rynek

Rynek lokalny najlepiej znają doświadczeni pośrednicy. Idealnie byłoby połączyć wiedzę praktyczną pośrednika i dewelopera z wiedzą teoretyczną rzeczoznawców majątkowych. I takich fachowców mamy na rynku, choć jest ich bardzo mało. Szczególnie dzisiaj, kiedy państwo celowo obniża rangę tych zawodów. Za profesjonalną poradę trzeba jednak zapłacić. Dokładna znajomość nieruchomości, dotarcie do źródeł informacji o niej, także o kosztach teraźniejszych i przyszłych, rozmowa z właścicielem, współpraca przy sprzedaży, mniej lub bardziej skomplikowane czynności podnoszące wartość i atrakcyjność oferty, konieczność poniesienia nakładów na reklamę, wskazanie optymalnej ścieżki do przeprowadzenia transakcji, to tylko niektóre zabiegi optymalizujące ustalenie prawidłowej ceny i pewności obrotu. 

Najbardziej prawdopodobne ceny nieruchomości znają doświadczeni pośrednicy. Jednak również wśród tej grupy zawodowej, po deregulacji, jest coraz więcej ludzi przypadkowych. Większa konkurencja i brak wymogów kwalifikacyjnych sprawia, że wiarygodność spada. Oferty przez nich formowane są niejednokrotnie kalką tych ze stron internetowych. Nie zwraca się przy tym uwagi na znajomość poszczególnych ofert, relacje z właścicielami. 

Rynek nieruchomości jest chory, a ceny są niewiarygodne. Chcąc mówić o prawidłowej wartości oprócz posiadanej wiedzy trzeba też uczestniczyć w transakcjach, czuć rynek i przez lata zbierać różnego rodzaju doświadczenia.

 

 

Zbigniew Prawelski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
[ 06/2017 ]

 

DOŁĄCZ DO SIECI
  • Facebook
  • Google+
  • Twitter
  • Youtube
PFRN poleca
  • Obowiązkowe OC dla pośredników i zarządców
  • dodaj swoją wizytówkę firmową