Dwadzieścia lat temu została uchwalona i podpisana przez Prezydenta RP ustawa o gospodarce nieruchomościami po raz pierwszy regulująca zasady funkcjonowania zawodów rynku nieruchomości w Polsce, ale głównie regulująca kompleksowo zagadnienia tego rynku. Niestety zamiast świętowania rocznicy branża skupia się dzisiaj na próbach naprawy tego, co ponad 3 lata temu zostało zniweczone.

Odpowiednie regulacje w dostępie do zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości i rzeczoznawcy majątkowego ówcześnie były odpowiedzią na chaos, jaki panował na rynku po upadku poprzedniego ustroju, każdy działał tak jak chciał, jak potrafił, a doświadczenie zdobywał głównie metodą prób i błędów. Podwaliną do uregulowania zasad funkcjonowania usług na rynku nieruchomości były spotkania z amerykańskim organizacjami rynku nieruchomości.

Przedstawiciele International Real Property Foundation kładli duży nacisk na ciągłe szkolenia i doskonalenia w zakresie wykonywanych czynności, kodeks etyki i standardy zawodowe oraz na uregulowania prawne zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości. I tak dzięki zaangażowaniu, pracy wielu instytucji, organizacji i osób pierwsze uprawnienia dla pośredników, zarządców i rzeczoznawców majątkowych zostały nadane w 1999 roku. Na koniec 2013 roku grupa profesjonalistów rynku nieruchomościami z państwowymi uprawnieniami liczyła ok. 50 tys. osób.

Przez lata funkcjonowania ustawy o gospodarce nieruchomościami udało się wypracować ustawowo umocowane standardy zawodowe obowiązujące każdego, kto posiadał licencję zawodową. Standardy były swoistym przewodnikiem postępowania nie tylko dla osób wykonujących zawód, ale również dla konsumentów korzystających z ich usług.

Funkcjonowała również Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, minima programowe, określające wymogi edukacyjne dla osób, które chciały wykonywać zawody rynku nieruchomości. Wdrożony system uprawnień zmniejszył dystans pomiędzy Polską a krajami zachodnimi w zakresie usług na rynku nieruchomości, gdzie standardy w tej branży funkcjonują od wielu lat. Należy jednak przede wszystkim podkreślić, że uregulowania zawodów rynku nieruchomości mają działać przede wszystkim w interesie konsumentów korzystających z ich usług. To właśnie dobro konsumenta przyświecało ustawodawcy przy tworzeniu regulacji dla rynku pierwotnego, która została wprowadzona w tym samym czasie, w którym politycy wymyślili deregulację dla zawodów rynku wtórnego. Deweloperzy w zawieranych umowach z konsumentami wykorzystywali swoją przewagę profesjonalisty oraz ekonomiczną, narzucając w umowach osobom zainteresowanym kupnem mieszkania wielokrotnie skrajnie niekorzystne warunki. Nie do rzadkości należały przypadki utraty przez kandydatów na nabywców wpłaconych na konto deweloperów pieniędzy skutkiem upadłości deweloperów. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ma chronić słabszą stronę umowy czyli konsumenta. Skoro więc państwo polskie postanowiło zapewnić bezpieczeństwo transakcji dokonywanych na rynku pierwotnym, zupełnie niezrozumiały był równoległy pomysł - dążenie do deregulacji rynku wtórnego, do której prowadziło uchylenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w odniesieniu do pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. 

W efekcie końcowym z dniem 1 stycznia 2014 roku weszła w życie kuriozalna nowelizacja. Uchylono w zasadzie wszystkie zapisy regulujące zawód pośrednika i zarządcy nieruchomości. Powstał niespotykany legislacyjny „potworek”, który mówi o działalności zawodowej pośrednictwa czy zarządzania jednak jej nie definiuje. Nazywa umowę określając jednocześnie, że ma być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności jednak jej nie definiuje. Jedyne co pozostało to obowiązek posiadania OC, lecz nie określono konsekwencji za jego brak.

Brak transparentności regulacji i przepisów, niestety jak to było do przewidzenia wywołał na rynku usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami chaos. Zauważalny jest spadek poziomu usług, spadek zaufania do przedsiębiorców samych inwestorów i społeczeństwa. 

Na całe szczęście tą kuriozalną sytuację prawną dzięki głównie działaniom Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości dostrzegł minister poprzedniej ekipy rządowej. Niestety wybory parlamentarne i zmiana rządu wstrzymały na wiele miesięcy prace na nowelizację ustawy. Szczęśliwe jednak aktualny minister kontynuuje prace, aby choć w podstawowym stopniu poprawić istniejący stan prawny. Miejmy nadzieję, że za kilka miesięcy zacznie na nowo obowiązywać definicja pośrednictwa i zarządzania, że zdefiniowane zostaną usługi, a pośrednikom przywrócone zostanie narzędzie pracy (dostęp do rejestrów).

Więcej na temat nowelizacji ustawy [ zobacz tutaj ].

Leszek A. Hardek
Ekspert nieruchomości PFRN (ENF),
Doradca (DRN), pośrednik i zarządca

[ 03/2017 ]