Tytuł oddaje marzenie każdego zarządcy pracującego dla wspólnot mieszkaniowych, wyrażane w trzech pierwszych miesiącach roku. Zgodnie z Ustawą o własności lokali w pierwszym kwartale muszą być zorganizowane obowiązkowe zebrania wspólnot. Ten twór – „wspólnota mieszkaniowa” to państwo w pigułce. Już na tym poziomie widać jak odmienne mamy charaktery, jak różnie oceniamy te same zagadnienia, jak interpretujemy prawo i czy umiemy współpracować. Chociaż ustawa obowiązuje już 22 lata, to cały czas wielu właścicieli mieszkań, członków wspólnot, nie zna jej przepisów i próbuje wprowadzać własne zasady. Kwestionują przy tym ustalone od lat rozwiązania, mające mocne fundamenty w treści paragrafów czy orzecznictwie sądów powszechnych z Sądem Najwyższym na czele. Niestety w obecnych czasach przykład idzie z góry. Niszczenie autorytetu Trybunału Konstytucyjnego czy Sądu Najwyższego może daje czasowe polityczne korzyści, na dłuższą metę jest jednak działaniem karygodnym i prowadzi do demontażu porządnych, demokratycznych instytucji.
Jak wiele złego może spowodować złe prawo, pokazuje przykład ustawy pozwalającej na wycinanie drzew na prywatnych posesjach, bez niczyjej zgody. Jesteśmy niestety społeczeństwem, które nie rozumie, w swojej większości, dlaczego ochrona przyrody jest ważna. Traktujemy ją instrumentalnie, wychodząc z założenia, że ma być tak jak my chcemy. Nie widzimy konsekwencji własnych nieroztropnych działań. Od wielu lat na licznych zebraniach, często słyszałem wypowiedzi, o „szkodliwości” drzew. Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego jak wiele zawdzięczamy roślinom. Nawet gęstniejący smog niczego nas nie uczy. A teraz można ciąć, więc na potęgę tniemy, czyniąc nieodwracalne szkody, które nam wszystkim przyniosą wiele złych skutków.
Byle do wiosny.
Tymczasem Sąd Najwyższy nadal normalnie pracuje, oby jak najdłużej, i wydaje orzeczenia ważne dla zarządców nieruchomości. Tak jak chociażby to stanowiące, że zarządca, z którym wspólnota zawarła umowę o zarządzanie nieruchomością, ma prawo reprezentować ją przed sądem, bez żadnych dodatkowych warunków. To istotne stanowisko. Do tej pory było bowiem tak, że często sądy nie dopuszczały zarządców jako pełnomocników procesowych wspólnot. Nawet najprostsze sprawy, związane na przykład z dochodzeniem należności dla wspólnoty od jej członków, wymagały zatrudnienia prawnika, generowały niepotrzebne koszty. Teraz zarządcy uzyskują większe pole manewru lecz także wiąże się to z większą odpowiedzialnością. Warto z tego skorzystać, odpowiednio przygotowując się do takiej roli.
Na dorocznych zebraniach wraca temat opodatkowania powierzchni wspólnej. Co prawda rozwiązanie to obowiązuje już od 01.01.2016r. jednak wiele gmin nie podejmowało żadnych działań w zeszłym roku, wychodząc ze słusznego założenia, że pożytki będą mniejsze od kosztów. Teraz machina administracyjna zaczęła działać i zarządcy nieruchomości muszą liczyć się z kolejnym obowiązkiem. Trzeba przygotować inwentaryzację powierzchni wspólnej i przekazać każdemu członkowi wspólnoty dane, które pozwolą mu złożyć właściwą korektę deklaracji podatkowej podatku od nieruchomości. I znowu okazało się jak różnie przepisy mogą być tłumaczone i stosowane. Pierwszym zagadnieniem jest to, co i jak policzyć. Co jest powierzchnią wspólną. Czy podziemna hala garażowa, nie będąca odrębną nieruchomością, jest taką powierzchnią czy nie. Czy powinien ją w swojej deklaracji uwzględnić ktoś, kto nie ma w niej miejsca postojowego.
Co ciekawe okazało się, że część gmin już to opodatkowała. Otóż osoby, które przed laty kupiły lokale mieszkalne wraz z miejscem postojowym (którego w zasadzie nie można kupić a jedynie mieć je do wyłącznego korzystania) płacą podatek od nieruchomości z uwzględnieniem tego miejsca. Bo tak policzyła to gmina. Pomimo tego urzędnicy uważają, że można to obciążyć podatkiem po raz kolejny. Nie respektują przy tym danych z zaświadczeń przygotowanych przez zarządców, którzy słusznie powierzchni tej nie zaliczyli do wspólnej. I cóż z takim podejściem zrobić?
Nie zgadzać się. Przepis art. 3 ust. 2 Ustawy o własności lokali stanowi, że nieruchomością wspólną jest grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dlatego jeżeli miejsca postojowe, boksy piwniczne czy inne elementy części wspólnej przypisano do wyłącznego czyjegoś korzystania, to tylko ta osoba powinna ponosić ciężary z tym związane. Jeżeli urząd uważa inaczej, niech wyda decyzję a wtedy można się od niej odwołać. Trzeba tylko chcieć a nie jedynie narzekać i złorzeczyć na boku. Lepiej samemu działać niż pozwalać innym za nas układać nasze życie.
Byle do wiosny - do kwietnia.
Szymon Sędek
Adwokat, Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
[ 03/2017 ]
