W realiach realizacji umów pośrednictwa o charakterze otwartym należy zakładać, że transakcja może dojść do skutku wyłącznie z jednym z pośredników. Aby uniknąć tego rodzaju sytuacji, należy dążyć do zawierania umów z gwarancją uzyskania wynagrodzenia za starania podjęte w celu dokonania obrotu nieruchomością.
Osoba zamierzająca przeprowadzić transakcję na rynku nieruchomości może starać się to uczynić samodzielnie lub powierzyć to zadanie pośrednikowi. Nie wyklucza także, że będzie w tym samym czasie zmierzała do załatwienia sprawy równolegle z pośred¬nikiem. Ponadto, może zakładać powierzenie usługi dotyczącej tej samej nieruchomości wielu pośrednikom równocześnie. Tego rodzaju strategii postępowania odpowiada umowa pośrednictwa o charakterze otwartym, nieograniczającym swobody w działaniach wszystkich podmiotów przygotowujących transakcję. W tym czasie pośrednik przyjmuje na siebie ryzyko, że mimo podjętych starań zmierzających do finalizacji transakcji może doprowadzić samodzielnie właściciel lub inny pośrednik. Każdy z pośredników realizujących umowę pośrednictwa o charakterze otwartym dąży do tego samego celu, kontaktuje się często z tymi samymi potencjalnymi kontrahentami, od których przyjmuje oferty kupna tej samej nieruchomości. Oczywistym jest, że wszyscy pracujący równolegle pośrednicy ponoszą jednocześnie szeroko rozumiane koszty realizacji usługi.
Może się zdarzyć sytuacja, że wielu pośredników w jednakowym czasie przedstawia zamawiającemu usługę propozycję obrotu nieruchomością z tym samym kontrahentem. Ostatecznie o wyborze pośrednika, z udziałem którego przeprowadzi transakcję klient, decyduje on sam. Nierzadko jest to wybór dokonany w oparciu o kryterium stopnia zaufania do pośrednika. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami opiera się na stosunku wzajemnego zaufania stron, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 20.12.2005 r. (V CK 295/2005, LexPolonica nr 395589). Może więc się tak zdarzyć, że klient współpracujący z wieloma pośrednikami w tej samej sprawie, oceni stopień zaufania do poszczególnych pośredników i będzie kontynuował współpracę tylko z jednym z nich, dokonując ostatecznie obrotu nieruchomością za jego pośrednictwem. Zamawiający powierzając usługę wielu pośrednikiem nie czyniłby tego, gdyby miało to grozić obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia każdemu z nich. Przeciwne rozumienie treści umowy pośrednictwa przeczyłoby sensowi istnienia takiej umowy bez klauzuli wyłączności.
Warto zwrócić uwagę na stanowisko Sądu Najwyższego, dotyczącego sprawy, w której działało dwóch pośredników i pierwszy z nich stworzył określone umową pośrednictwa warunki do zawarcia umowy kupna nieruchomości, mimo to zamawiający umowy tej nie zawarł, a uczynił to dopiero w czasie trwania umowy łączącej go z drugim pośrednikiem. Zamawiający obowiązany jest zapłacić prowizję pierwszemu pośrednikowi. Zobowiązanie do uiszczenia wynagrodzenia temu pośrednikowi jest jednakże nienależne, jeśli zmawiający wykaże, iż z przyczyn leżących po stronie tego pośrednika, nie mógł zawrzeć transakcji w czasie trwania pierwszej umowy i dlatego zawarł ją dopiero w czasie trwania umowy z drugim pośrednikiem, który stworzył właściwe ku temu warunki (wyrok z 23.11.2004 r., I CK 270/2004). Powołane orzeczenie sądu odnosiło się do stanu faktycznego, w którym zamawiający najpierw wypowiedział umowę pośrednictwa z pierwszym pośrednikiem, po czym zawarł umowę z drugim pośrednikiem. W tego rodzaju przypadkach ocenie powinna podlegać szczególnie staranność pierwszego pośrednika oraz dbałość o interes zamawiający usługę, a także wypełnianie innych obowiązków podczas wykonywania umowy pośrednictwa. Może się bowiem okazać, że zawarcie umowy transakcyjnej nie było faktycznie możliwe z przyczyn leżących po stronie pierwszego pośrednika z powodu niewłaściwego wykonania umowy pośrednictwa, zaniedbań lub nie stworzenia właściwych warunków do zawarcia umowy docelowej. Istotne znaczenie ma także ustalenie, czy drugi pośrednik stworzył zamawiającemu możliwość zawarcia umowy transakcyjnej na porównywalnych czy znacznie lepszych warunkach.
Zbycie nieruchomości podczas obowiązywania umów z dwoma pośrednikami może być także rozważane pod kątem wypłaty wynagrodzenia obydwu pośrednikom, ale w wysokości proporcjonalnej do udziału w transakcji. Taką ewentualność przewidział w ocenie rozpatrywanej sprawy Sąd Okręgowy w Zielonej Górze w wyroku z 26.01.2011 r. (VI Ca 6/1, niepubl.). Zdaniem sądu, niedopuszczalna jest sytuacja, w której, wykorzystując owoce cudzej sprawy, pośrednik miałby otrzymać wynagrodzenie pomimo braku podjęcia jakichkolwiek działań poza ujawnieniem danych adresowych kontrahentów. Tym bardziej, że dane te są zazwyczaj dostępne w ogłoszeniach zamieszczanych przez właściciela nieruchomości.
Rynek nieruchomości wymusza na osobach prowadzących działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami czynną działalność. Pośrednik działający na rzecz nabywcy nieruchomości powinien, realizując zawartą z nim umowę, prezentować mu oferty sprzedaży, komunikować się z nim w celu przedstawienia kolejnych ofert, kontaktować się z tym klientem w celu poznania stanowiska co do przedstawionych propozycji. Do takiej konkluzji doszedł Sąd Rejonowy w Dąbrowie Górniczej Wydział VII Grodzki w wyroku z 14.08.2003 r. (VII C 282/03, niepubl.), dotyczącym sprawy, w której zainteresowany nabyciem nieruchomości nawiązał współpracę z dwoma pośrednikami, finalizując transakcję z pierwszym z nim z uwagi na to, że tenże pośrednik wykazał większą aktywność w realizacji umowy pośrednictwa. Przedstawiał on ofertę sprzedaży nieruchomości, kontaktował się z jej właścicielem w okresie, kiedy oferta była wstrzymana, wreszcie powiadomił nabywcę o możliwości dokonania zakupu.
Realizacja umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami o charakterze otwartym także po stronie popytu wiąże się niewątpliwie z ryzykiem, że zamawiający usługę podejmie współpracę z wieloma pośrednikami, a ostatecznie może dokonać transakcji tylko z jednym z nich. Trudny do przyjęcia jest pogląd skłaniający do uznania, że wynagrodzenie przysługuje wszystkim pośrednikom, którzy wyszukali i przedłożyli zamawiającemu oferty. Takie stanowisko byłoby zbyt daleko idące (wyrok Sądu Rejonowego w Bydgoszczy IX Wydział Gospodarczy, IX GC 927/02, niepubl.). W praktyce występują niekiedy sytuacje, w których pośrednicy, mając zawartą umowę otwartą z poszukującym nieruchomości, niewłaściwie interpretują uprawnienia z niej wynikające. Ponadto, próbują wymusić na zamawiającym usługę zapłatę wynagrodzenia wyłącznie za fakt przekazania informacji o ofercie sprzedaży.
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem odnotowanie w umowie pośrednictwa faktu przekazania potencjalnemu nabywcy ofert sprzedaży nieruchomości nie dowodzi jeszcze, że zamawiający usługę zapoznał się z tymi ofertami przez dokonanie ich oględzin. W tym przypadku pozostaje bez znaczenia, czy pośrednik zaprezentował nieruchomości w terenie czy zainteresowany obejrzał je samodzielnie po udostępnieniu adresów.
W realiach realizacji umów pośrednictwa o charakterze otwartym należy zakładać, że transakcja może dojść do skutku wyłącznie z jednym z pośredników. Niewątpliwie jest to jedna z licznych wad umów pozbawionych klauzuli wyłączności. Aby uniknąć tego rodzaju sytuacji, należy dążyć do zawierania umów z gwarancją uzyskania wynagrodzenia za starania podjęte w celu dokonania obrotu nieruchomością. Ochronie interesów pośrednika realizującego umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności służy szczególnie prawo do żądania wynagrodzenia za podjęte czynności, pomimo samodzielnego dokonania transakcji przez zamawiającego usługę lub z udziałem innego pośrednika, z pominięciem pośrednika wyłącznego, który równolegle wykonywał pośrednictwo.
Powołując się na doświadczenia pośredników z długoletnią praktyką, można uznać za trafny pogląd, zgodnie z którym silniejsze uzasadnienie ekonomiczne ma realizacja w określonym czasie kilku umów z klauzulą wyłączności niż wykonywanie kilkudziesięciu umów o charakterze otwartym równolegle z innymi pośrednikami.
Wojciech Karpiński
[ 03/2017 ]
