Nieruchomości przeżywają obecnie w światowych badaniach oraz literaturze drugą młodość. Ta pierwsza miała podłoże przede wszystkim społeczne. Nieregulowany rynek, zwłaszcza najmu, w warunkach gwałtownych szoków popytowych prowadził do olbrzymiej pauperyzacji mieszkańców miast i problemów społecznych. Są one dalej aktualne w biednych krajach świata; problemy krajów najbogatszych to problemy nadmiaru mieszkań, kupowanych na zapas za pomocą kredytów hipotecznych.
To w końcu najprostsza i dosyć bezpieczna lokata oszczędności i inwestycja. Również państwo wspiera zazwyczaj te inwestycje. Ale gdy wszyscy tak myślą i robią, to po kilkudziesięciu latach mieszkań robi się za dużo, dodatkowo okazuje się, że nasze oszczędności, które przechowujemy w bankach, zostały wydane na nieruchomości, W przypadku problemów stajemy więc jako społeczeństwo przed trudnym dylematem, kto ma zapłacić rachunek: oszczędzający (w większości ludzie starsi, emeryci), czy kredytobiorcy (ludzie młodzi, potrzebujący mieszkań). A takie problemy powstają zazwyczaj, gdy dochodzi do tego, co ekonomiści nazywają szokami. Mogą to być konsekwencje złej polityki gospodarczej, mogą też skutki wydarzeń politycznych, przykładowo zadłużone państwa nie chcą płacić swoich długów. To są również obecnie realne problemy niektórych państw rozwiniętych.
Innym problemem są gwałtowne wzrosty popytu, prowadzące najczęściej do wzrostów cen. Jest bardzo wiele doświadczeń, w jaki sposób może dojść do nadmiernego popytu i późniejszych problemów. Z najprostszą i częstą sytuacją mamy do czynienia zazwyczaj, gdy występują niskie stopy procentowe (tzw. niekonwencjonalna polityka monetarna), czyli to co obserwujemy obecnie na świecie i w pewnym zakresie w Polsce. Taką politykę prowadzimy też często nie dlatego, że jest potrzebna, tylko dlatego, że nie mamy pieniędzy, aby spłacać zadłużenie. Gdy sytuacja polityczna i gospodarcza robi się niepewna, ludzie też mogą gwałtownie zwiększyć zakupy nieruchomości, aby przechować swoje oszczędności. Jak wspomniałem tych schematów, może być wiele.
Cóż więc czeka nas w tym roku, jak te ogólne problemy przełożą się na sytuację w naszym sektorze? Ponieważ w Polsce nie występuje nadmiar mieszkań, zwłaszcza na obszarach rozwijających się gospodarczo, a dodatkowo stopy procentowe, pomimo że ciągle dodatnie, to jednak są rekordowo niskie z perspektywy historycznej, obserwujemy wysokie rozmiary budownictwa mieszkaniowego. Na szczęście w ciągu ostatnich dziesięciu lat zbudowaliśmy silny sektor deweloperski i materiałów budowlanych, który potrafił znacząco zwiększyć produkcję. Bez tego ceny już rok temu mielibyśmy pod sufitem. Na stabilność cen pozytywnie będzie też wpływać wycofanie się państwa z subsydiów kredytowych (MDM). Doświadczenia kilku ostatnich lat pokazały też, że sektor ten jest odporny na koszty utrzymywania nadprodukcji mieszkań właśnie ze względu na relatywnie niskie lewarowanie i silną bazę kapitałową. Również ceny mieszkań są wysokie i w przypadku problemów jest z czego schodzić w dół. To ważne, gdyż popyt na tym rynku potrafi szybko spaść, zwłaszcza w warunkach nadprodukcji mieszkań.
Wszystkie modele ekonometryczne jako podstawowe zmienne objaśniające po stronie popytu wymieniają: dochody realne (skorygowane o inflację), stopy procentowe, bezrobocie i zmienne demograficzne. W naszym przypadku można się spodziewać, że wszystkie te czynniki za wyjątkiem demografii, będą oddziaływać raczej w kierunku stabilizacji czy nawet dalszego wzrostu popytu na mieszkania. Może się nawet okazać, że mamy ujemne stopy procentowe na depozytach, co może dodatkowo zwiększyć popyt inwestycyjny, gdyż gospodarstwa domowe nie będą skłonne tracić swoich oszczędności i mogą podjąć inwestycje w mieszkania, pomimo związanych z nimi ryzyk.
To jednak scenariusz optymistyczny. Pamiętajmy, że świat wchodzi w okres niepewności politycznej i gospodarczej, że nagromadziły się długi, których nikt nie chce spłacać, co powoduje zmiany polityczne i będzie skutkować zmianami gospodarczymi. Zmiany kursowe, wysokie i niskie stopy, ryzyka niewypłacalności państw to czynniki szokowo oddziałujące na te rynki. Nie ulega więc wątpliwości, że o nieruchomościach jeszcze usłyszymy i to zarówno w tym dobrym, jak też złym kontekście. A Polska nie jest wyspą, tym bardziej zieloną.
Pamiętajmy też o proporcjach gospodarczych. W obecny boom mieszkaniowy zaangażowane jest nie więcej niż 3 - 4% naszych oszczędności, łatwo możemy sobie wyobrazić popyt mieszkaniowy i rynek przy większych przepływach finansowych. W każdym przypadku ten rok i następne lata zapowiada się bardzo ciekawie w sektorze.
Jacek Łaszek
Prof. SGH, ekspert rynku nieruchomości w Polsce i na świecie
[ 02/2017 ]
