Już w październiku 2015 roku mówiłem, że „obawiam się przełomowych i rewolucyjnych programów mieszkaniowych”. Po ponad roku rządów „nowej ekipy” widać, że zmiany na rynku nieruchomości mogą być wręcz rewolucyjne. Rynek nieruchomości to taki „papierek lakmusowy każdej gospodarki narodowej” i choć jest stabilniejszy niż inne inwestycje (akcje, obligacje, itd…) to jednak otoczenie prawne ma ogromny wpływ na jego zachowanie. Nie inaczej było w ostatnim roku, a kolejny zapowiada się jeszcze ciekawiej. Na pierwszy ogień poszedł obrót ziemią rolną i lasami.
Od 30 kwietnia br. nie można już swobodnie handlować ziemią rolną. Tego dnia weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ograniczyła ona obrót działkami rolnymi o powierzchni większej niż 0,3ha. Aktualnie ziemię można sprzedać tylko rolnikom indywidualnym, którzy spełniają określone kryteria. Osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym, grunt może kupić tylko za zgodą ANR. Jednak w takiej sytuacji zbywający musi wykazać, że nie było potencjalnych kupców wśród rolników. Nabywca nieruchomości rolnej nie może jej sprzedać przez dziesięć lat. Na wcześniejsze zbycie musi uzyskać pozwolenie sądu. Po wejściu w życie tych przepisów, obrót nieruchomościami rolnymi znacząco się zmniejszył. W pierwszych miesiącach pojawiły się również problemy z zakupem nieruchomości zabudowanych, gdzie nie ma MPZ z udziałem kredytu. Największy problem mają osoby posiadające nieruchomości zabudowane o pow. 0,5 – 0,6 ha.
W tym samym czasie, co przepisy dotyczące gruntów rolnych, weszła w życie nowelizacja ustawy o lasach. Ogranicza ona swobodny obrót nieruchomościami leśnymi, również tymi prywatnymi. Rygory są jednak dużo mniejsze niż w przypadku ustawy tzw. rolnej. Lasy Państwowe otrzymały prawo pierwokupu. Obecnie, gdy prywatny właściciel lasu chce go sprzedać, musi liczyć się z tym, że transakcja zostanie przeprowadzona dwuetapowo. Najpierw zostanie zawarta umowa warunkowa, następnie o transakcji zawiadomione Lasy Państwowe. Potem trzeba czekać miesiąc i jeśli w tym czasie Lasy nie zgłoszą chęci nabycia, dojdzie do finalizacji sprzedaży, jeśli zaś będą zainteresowane gruntem – to one go kupią.
Od 1 lipca notariusze sprawy wieczystoksięgowe realizują online. Jest to możliwe dzięki nowelizacji KPC. Gdy wniosek wpłynie do sądu, w księdze automatycznie pojawi się wzmianka o nim. Od 17 września obowiązuje również nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami. Weszły w życie przepisy, które mają rozwiązać najważniejsze problemy reprywatyzacyjne w Warszawie. Również od 17 ale grudnia obowiązuje rozporządzenie w sprawie nowych wzorów wniosków w sprawach budowlanych. Dla pozwolenia na budowę i rozbiórkę obowiązuje taki sam rodzaj formularza. Jednocześnie we wzorze pozwolenia na budowę lub rozbiórki ograniczona zostaje liczba informacji podawanych przez inwestora. Nie trzeba np. podawać liczby inwestorów, pełnomocnika, rodzaju planowanej inwestycji.
Jeśli ostatnie zmiany nie miały dużego wpływu na obrót nieruchomościami, to dwie pierwsze niestety przysporzyły wielu obywateli o spory „ból głowy”, a w niektórych przypadkach wręcz zablokowały planowaną transakcję.
Jeszcze ciekawiej zapowiada się przyszły rok. Rozpoczynający się program „mieszkanie plus”, planowane zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, zmiany w wieczystym użytkowaniu czy nowy „kodeks budowlany” mogą narobić sporego zamieszania. Trudno jest dzisiaj oceniać konsekwencje planowanych zmian. Jak historia wielokrotnie pokazała, po każdej „rewolucyjnej zmianie” przychodzi okres pytań i wątpliwości, przychodzi czas „odkrywania błędów i luk” w nowych przepisach. Wielokrotnie wątpliwości wyjaśniane są po wielu miesiącach, a czasami nawet i latach przez WSA, NSA czy SN. Czy będzie to „dobra zmiana”? Tego dzisiaj nie wie nikt. Jedno od wielu lat jest jednak niezmienne: Rynek nieruchomości, który w 2015 roku był wart ponad sto mld.zł. potrzebuje spokoju i stabilizacji. Rynek ten najmniej potrzebuje rewolucyjnych zmian prawa czy podatkowych, ponieważ te mogą spowodować na nim zawirowania z trudno przewidywalnymi konsekwencjami, za które możemy płacić prze wiele lat.
Leszek A. Hardek
Ekspert Nieruchomości PFRN (ENF)
Doradca, pośrednik i zarządca
[ 01/2017 ]
