Ten tytuł już był. Nazwałem tak swój tekst z marca tego roku. Jednak ten krótki cytaty z filmu „Miś” bardzo dobrze pasuje do tego, co dzieje się cały czas w naszym kraju, także na rynku nieruchomości, w tym w sferze prawa regulującego jego funkcjonowanie. Pozostawiając na boku przymiotniki, które można powiązać ze słowem zmiana, przyjrzyjmy się części z propozycji nowych rozwiązań legislacyjnych. 

Najbardziej rewolucyjnym pomysłem jest ten dotyczący zmiany zasad przejmowania nieruchomości komunalnych przez rodziny zmarłego najemcy lokalu. 

Kwestię tę reguluje obecnie art. 691 Kodeksu cywilnego. Stanowi, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka  inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Przy czym prawo to przysługuje im tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Projekt opracowany w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa zdecydowanie odchodzi od dotychczasowego rozwiązania. Przewiduje, że po śmierci lokatora umowa najmu wygasa. Współmieszkańcy, także ci wymienieni w art. 691 k.c będą mieli sześć miesięcy na wyprowadzenie się. Jeżeli ich status majątkowy uzasadniałby zawarcie przez gminę z nimi umowy najmu komunalnego, będą mogli o to wystąpić, jednak gmina będzie mogła wskazać im inny lokal. 

Zgodnie z zapisami w projekcie nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów umowy najmu komunalnych lokali mieszkalnych byłyby zawierane na czas oznaczony. Po tym okresie gmina sprawdzi czy sytuacja najemcy nadal uzasadnia korzystanie z lokalu. Lokator będzie musiał złożyć deklarację o swoich dochodach oraz o dochodach domowników. Jeżeli uzyskiwane zarobki przekroczą dopuszczalny limit, gmina nie zawrze z najemcą kolejnej umowy najmu. Będzie on musiał opuścić lokal komunalny. Gminy będą mogły same ustalić precyzyjne kryteria najmu w uchwałach.  

Uzasadnieniem dla wskazanych wyżej zmian jest to, że obecnie nikt nie weryfikuje dochodów lokatora. Prowadzi to do sytuacji, że w lokalach komunalnych nierzadko mieszkają ludzie zamożni, również tacy mający inne nieruchomości. Powoduje to brak mieszkań dla osób rzeczywiści ich potrzebujących, w tym lokali socjalnych. 

Projekt jest różnie oceniany. Trudno przewidzieć skutki takich zmian legislacyjnych. Wskazane przyczyny faktycznie mają miejsce. Jednak czy proponowane modyfikacje poprawią sytuację ludzi oczekujących na mieszkania komunalne czy socjalne, trudno wskazać. Można też zrozumieć wątpliwości osób, które twierdzą, że ograniczenie osób uprawnionych do lokali socjalnych i równocześnie zmniejszenie ochrony przed eksmisją, spowoduje pogorszenie się sytuacji osób najbardziej potrzebujących.

Drugi bardzo ważny projekt to ustawa zakładająca automatyczne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Początkowo projekt przewidywał dokonanie tego jedynie pod budynkami wielorodzinnymi. Obecnie dodane zostały także budynki jednorodzinne. Sądzę, że właściciele tak jednych jak i drugich oceniają taki pomysł dobrze. Prawo użytkowania wieczystego nie jest lubiane i zazwyczaj, choć w większości niesłusznie, jest ono uważane za prawo gorsze od prawa własności. Tymczasem negatywne pod względem finansowym skutki takiej nowelizacji mogą dotknąć wielu z nas. Gminy utracą część swoich dochodów, chociażby ze względu na brak możliwości aktualizacji czyli podwyższenia opłaty rocznej. Po 20 latach w ogóle nie będą jej pobierać. Koszty obsługi efektów nowelizacji spadną zaś na gminy praktycznie w całości. Niestety może się to przełożyć na wzrost podatków lokalnych w tym podatku od nieruchomości. 

I jeszcze jedna zmiana. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa pracuje nad nowelizacją rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim mają odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wspominam o tym w kontekście uwzględniania tendencji rynkowych w obowiązujących przepisach prawa. 

Od 2 – 3 lat można zaobserwować dwa zjawiska. Co do rynku wynajmowania lokali mieszkalnych jest to znaczny wzrost zainteresowania wynajmowaniem krótkoterminowym. Dotyczy to przede wszystkim miast atrakcyjnych turystycznie. Najlepiej wynajmuje się lokale mniejsze. Dlatego też deweloperzy chcieliby budować takie, jak i często właściciele dzielą większe na dwa.  

Druga tendencja dotyczy rynku pierwotnego sprzedaży mieszkań. Przy znacznej wartości nieruchomości, w szczególności w dużych miastach, wiele osób stać na lokale niewielkie. Deweloperzy chcieliby móc takie oferować. Przeszkodą są tutaj przepisy ww. rozporządzenia. Przewidują one na przykład, że w kawalerce pokój musi mieć co najmniej 16 m.kw. W połączeniu z wielkością kuchni, łazienki czy przedpokoju wyznacza to wielkości minimalne lokali mieszkalnych, ok. 24 m.kw. Początkowo Ministerstwo pozytywnie odniosło się do propozycji deweloperów aby możliwe było budowanie kawalerek o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych. Obecnie z pomysłu tego zrezygnowano. Nie będzie natomiast ograniczeń dotyczących szerokości pokoju sypialnego czy kuchni. Możliwe będzie także budowanie kawalerek z otwartym na pokój aneksem kuchennym.      

Czy zmiana stanowiska Ministerstwa jest uzasadniona? Czy prawo powinno być bardzo elastycznie dostosowywane do sytuacji na rynku? Nie ma jednej dobrej odpowiedzi na takie pytania. Wydaje się jednak, że tendencje czy mody na rynku nie trwają długo. Nieruchomość pozostaje i jej bardzo specyficzne zaprojektowanie i wybudowanie może być później istotnym czynnikiem negatywnym, tak co do jej wykorzystywania jak i zbywania. 

Szymon Sędek
Adwokat, Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości