Jesteśmy bombardowani ze wszystkich stron informacjami o dobrej kondycji rynku mieszkaniowego oraz dużej i stale rosnącej liczbie nowo budowanych mieszkań. Informacje te nie są bezzasadne, bo oferta rynku pierwotnego obejmuje pokaźny wolumen mieszkań i domów, szczególnie w największych polskich aglomeracjach. Także popyt na nowe lokale mieszkalne jak na razie nie słabnie, utrzymując się na dość wysokim poziomie, i to mimo ciągłych podwyżek wysokości wkładu własnego. Prognozowana przez analityków zmiana trendu, o ile nastąpi, wywrze faktyczny wpływ na rynek pierwotny dopiero za pewien czas.
Jako specjaliści rynku nieruchomości wyraźnie jednak widzimy, że zarówno ilość projektów deweloperskich w trakcie realizacji, jak również tych w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę, nie dość, że oscyluje na bardzo wysokim poziomie, to nadal systematycznie wzrasta. Tendencja ta nie uchodzi uwagi także deweloperom. Zaczynają nasuwać się dość istotne pytania. Jak długo może jeszcze potrwać dobra koniunktura? Ile czasu dzieli nas od momentu, gdy budowa i sprzedaż tradycyjnych mieszkań przestanie zapewniać dobry i w miarę pewny zarobek? Czy decyzja o budowie kolejnego osiedla przełoży się na realizację planów sprzedażowych i zyski firmy?
Analizując zmiany historyczne, szczególnie na przestrzeni ostatnich kilku lat, oraz dysponując wiedzą o koniunkturalności rynków nieruchomości oraz reguł rządzących procesami gospodarczymi, zasadnym w przypadku każdego dewelopera będzie ponowne rozważenie charakteru i grupy celowej kolejnego projektu. Ze względu na olbrzymią konkurencję w segmencie projektów mieszkaniowych i uwarunkowanie ich powodzenia od kapryśnych mechanizmów związanych z dostępnością indywidualnych kredytów hipotecznych, uwaga deweloperów już teraz kieruje się w stronę innych, mniej oczywistych i jednocześnie bardziej perspektywicznych sektorów. Tej zmianie optyki towarzyszy uzasadniona obawa o to, że nieuniknione w dłuższej perspektywie korekty rynku mogą okazać się dotkliwe. Szczególnie zaś odczują je podmioty deweloperskie inwestujące wyłącznie w „mieszkaniówkę”.
Mniejsza dostępność i realnie wyższe koszty kredytów hipotecznych siłą rzeczy sprawić mogą, że zakup własnego mieszkania finansowanego hipoteką przestanie być rozwiązaniem oczywistym i konkurencyjnym wobec najmu, co bezpośrednio przełoży się na spadek sprzedaży lokali. Już teraz, analizując tendencje na rynku, jesteśmy w stanie odnotować pewien wzrost zainteresowania najmem na potrzeby mieszkaniowe rodzin, pracowników kontraktowych oraz młodzieży akademickiej.
W tym segmencie warto przyjrzeć się ofercie najmu skierowanej do studentów.
Jesteśmy czołówką europejską pod względem liczby studentów, która w Polsce przekracza 1,5 mln osób w ciągu roku. Tradycyjnie duży odsetek studentów pochodzi spoza wielkich aglomeracji, natomiast dzięki działaniu programów promujących i ułatwiających studiowanie w naszym kraju od kilku lat wzrasta stale liczba studiujących w Polsce obcokrajowców. Studentów pochodzących zza granicy jest w Polsce ok. 35 tys. To zarówno osoby realizujące na naszych uczelniach pełen cykl edukacyjny, jak i stypendyści, przyjeżdżający na co najmniej jeden semestr.
Ok. 500 funkcjonujących w kraju akademików nie jest w stanie w żaden sposób zapewnić wszystkim pozamiejscowym studentom zakwaterowania, ich oferta obejmuje zaledwie ok. 9-10% niezbędnych miejsc.
Wrocław np. dysponuje tylko ok. 9,5 tys. miejsc w akademikach należących do głównych uczelni wrocławskich oraz, w znacznie mniejszej mierze, do akademików prywatnych. Natomiast indeksami wyższej uczelni w stolicy Dolnego Śląska legitymuje się około 122 tys. osób – zatem oferta akademików zapewnia zakwaterowanie tylko dla ok. 8% studiujących. Oczywiście, pewna cześć z nich to wrocławianie mający zapewnione zakwaterowanie w domu rodzinnym, niemniej jednak stanowią oni tylko ok. 20% studentów. Zatem w naszym mieście pozostaje ok. 97 tys. młodych ludzi, którzy muszą znaleźć we Wrocławiu zakwaterowanie. Analogiczny stan rzeczy charakterystyczny jest dla wszystkich większych ośrodków akademickich w kraju.
Warto w tym miejscu zauważyć, że segmentu rynku nieruchomości skupiony wokół mieszkań na wynajem dla studentów rządzi się obecnie zupełnie innymi prawami niż jeszcze kilka lat temu. Znaczący niż demograficzny i wynikająca z niego coraz mniejsza liczba uczniów kończąca szkołę średnią w połączeniu z rozbudowaną w okresie wyżu ofertą uczelni wyższych sprawiają, że praktycznie każdy maturzysta pragnący kontynuować naukę na uczelni wyższej zamiar ten realizuje bez większego wysiłku. Tym samym zapewniony jest stabilny, choć nieco niższy niż jeszcze kilka lat temu, dopływ stałych uczestników tego segmentu rynku. Zmieniły się też oczekiwania studentów dotyczące standardu lokali, w których spędzają swoje akademickie lata. Do historii przeszły już „castingi” do przepełnionych, zaniedbanych „mieszkań studenckich”. Również tradycyjne akademiki, wzniesione w czasie świetności PRL-u, tracą na znaczeniu, ponieważ ich oferta oraz obecny stan techniczny pozostawiają wiele do życzenia. Ciasne, wspólne pokoje i przestarzałe części wspólne niestety nie spełniają wymagań obecnej młodzieży, która urodziła się w końcówce lat 90-tych i oczekuje zupełnie innego standardu niż ich rodzice.
Wymienione wyżej czynniki powodują, że inwestycja w budowę prywatnych akademików dla studentów staje się atrakcyjna i interesująca dla pewnej grupy deweloperów, którzy znaleźli receptę na stworzenie atrakcyjnego produktu dla młodzieży akademickiej. Odpowiednio zarządzany przez wyspecjalizowane firmy, obiekt przynosi spodziewane zyski. Natomiast postrzeganie pokoju lub części akademika jako produktu inwestycyjnego oznaczać powinno opłacalność projektu deweloperskiego oraz jest sposobem na bezpieczną dywersyfikację oferty dewelopera.
Taki model już działa w praktyce. Od kilku lat deweloperzy oferują możliwość zakupu części prywatnego akademika jako osobnego lokalu użytkowego w budynku zamieszkania zbiorowego i czerpania zysków z jego najmu. W Polsce zostało zrealizowanych kilka takich projektów. Cieszyły się one bardzo dużym powiedzeniem, sprzedając się w całości jeszcze przed ukończeniem budowy. Zainteresowanie jest na tyle duże, a inwestycja w segment prywatnych akademików na tyle opłacalna, że na terenie całego kraju trwa lub jest planowana realizacja kolejnych. Natomiast ciągle stanowią one pewien wyjątek w ofercie deweloperskiej, dzięki czemu rynek ten nie jest tak konkurencyjny jak przywoływana wyżej tradycyjna „mieszkaniówka”.
Warto pamiętać, że powodzenie takiego przedsięwzięcia w głównej mierze zależy od lokalizacji w bliskiej odległości od uczelni, bezwzględnie dobrze skomunikowanej z nimi oraz z najważniejszymi punktami na studenckiej mapie miasta. Dlatego przy małej podaży gruntów inwestycyjnych w ścisłych centrach aglomeracji często wykorzystywane są do tego celu obiekty stare, także pokomercyjne. Po gruntownym remoncie i wyposażeniu w nową infrastrukturę, stosownie urządzone i dobrze wypromowane, otrzymują drugie życie, stanowiąc bardzo ciekawy produkt inwestycyjny.
A co stanowi o przewadze takiego akademika nad tradycyjnym mieszkaniem na wynajem? Przede wszystkim kompletne, nowe wyposażenie, dostosowane do wymogów młodych osób. A także udogodnienia, które zazwyczaj znajdują się na terenie obiektu, takie jak: fitness, klubokawiarnie, parkingi, rowerownie, kontrola dostępu, sieć wi-fi i wiele innych.
Większość współczesnych studentów poszukuje gwarancji bezpiecznego najmu oraz wysokiego standardu. Dlatego przy dobrze wykonanej inwestycji i właściwie skalkulowanej opłacie dla studenta można liczyć na prawie 100% obłożenie prywatnego akademika, pewną inwestycję i gwarantowany zysk przez wiele lat.
Marek Wasielewski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
