Po deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami od 1 stycznia 2014 roku nastąpiła sytuacja, w której nadal istnieje wyodrębniony prawnie zawód, ale pozbawiony specyficznych środków prawnych służących do jego wykonywania. Zamiast rozwoju zawodu, chociażby w obszarze uproszczonego, racjonalnie uzasadnionego dostępu pośrednika do źródeł informacji o nieruchomościach z danymi osobowymi o ich właścicielach, nastąpiło ograniczenie regulacji ustawowej jedynie do umowy pośrednictwa oraz ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Obecny stan regulacji zawodu skłania do podejmowania dyskusji oraz działań, które umożliwią wzmocnienie pozycji pośrednika jako efektywnego organizatora obrotu nieruchomościami, co może mieć także wpływ na poprawę jego wizerunku na rynku oraz zachęci nabywców i zbywców nieruchomości do korzystania z usług pośrednictwa. Jednym z rozwiązań prawnych, nad którym warto się zastanowić, jest rachunek powierniczy z udziałem pośrednika. 

Dotychczasowe próby wprowadzenia rachunku powierniczego do obrotu nieruchomościami na rynku wtórnym nie przyniosły rezultatów oczekiwanych przez pośredników w obrocie nieruchomościami. Powiernictwo realizowane na podstawie art. 59 Prawa bankowego z udziałem banku jako strony umowy powierniczej jest zbyt kosztowne (opłata bankowa), a projekt wprowadzenia do ustawy o notariacie instytucji obligatoryjnego rachunku powierniczego, bez dodatkowych opłat po stronie składającego pieniądze w depozyt, dotychczas nie uzyskał akceptacji środowiska notariuszy.

W obecnym stanie prawnym notariusz nie musi zgodzić się na przyjęcie do depozytu pieniędzy stanowiących cenę sprzedaży nieruchomości. Obowiązuje w tym zakresie unormowanie zawarte w art. 108 Prawa o notariacie, zgodnie z którym: 

„§ 1. Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.

§ 2. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.”

Z praktyki zawierania aktów notarialnych wynika, że strony transakcji dokonują rozliczenia ceny sprzedaży w zróżnicowany sposób - wpłacając na rachunek bankowy sprzedającego, dokonując przelewu środków na rachunek sprzedającego czy uiszczając należność gotówką. Wątpliwości budzi nierzadko moment zapłaty ceny w wymieniony sposób. Trudno w równy sposób zabezpieczyć interes sprzedającego jak i kupującego. Należy zwrócić uwagę, że zapłata ceny przed zawarciem umowy sprzedaży chroni sprzedającego, natomiast uiszczenie należności po zawarciu umowy sprzedaży zabezpiecza bardziej interesy kupującego. Zagwarantowanie w równym stopniu interesu sprzedającego jak i kupującego jest możliwe przy zastosowaniu rachunku powierniczego. Wpłata środków przez kupującego na rachunek tego rodzaju jest istotną informacją dla sprzedającego, iż kupujący posiada odpowiednie środki na nabycie nieruchomości. W ten sposób wzrasta stopień pewności, że dojdzie do transakcji.

Pośrednik jako powiernik spraw związanych z obrotem nieruchomością powinien być uprawniony i jednocześnie zobowiązany do przyjmowania na żądanie zamawiającego usługę pośrednictwa depozytów środków pieniężnych służących do rozliczeń pomiędzy stronami umów. Prowadzenie rachunku powierniczego przez pośrednika w obrocie nieruchomościami zwiększyłoby ochronę finansową stron transakcji. W ten sposób można doprowadzić na rynku nieruchomości do wzrostu poziomu bezpieczeństwa finansowego obrotu, bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów. Dzięki zastosowaniu rachunku powierniczego przez pośredników w obrocie nieruchomościami, transakcje na rynku nieruchomości mogłyby być przeprowadzone sprawniej i szybciej. Zalety te mają szczególne znaczenie w odniesieniu do kontrahentów, którzy są konsumentami i nie legitymują się profesjonalnym przygotowaniem do obrotu nieruchomościami. 

Rachunek powierniczy służy przede wszystkim do deponowania środków pieniężnych w celu zapłaty ceny nieruchomości przez nabywcę, a dodatkowo może być także wykorzystany w celu ułatwienia rozliczeń zwłaszcza konsumentom, do uiszczania przez nich kosztów transakcji, w tym zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi. Tego rodzaju rachunek ma charakter zastrzeżony i jest zakładany na podstawie trójstronnej umowy, która byłaby zawierana pomiędzy pośrednikiem, kupującym i sprzedającym. Umowa ta określałaby prawa i obowiązki stron oraz zasady dysponowania środkami zdeponowanymi na rachunku. Nabywca zdecydowany na kupno nieruchomości miałby możliwość zdeponowania środków na rachunku powierniczym po podjęciu decyzji o kupnie nieruchomości i wcześniejszym uzgodnieniu wszystkich warunków transakcji. Decyzja o wpłacie ceny sprzedaży na rachunek powierniczy wynikałaby ze zgodnej woli obu stron transakcji. Pośrednik stałby się dłużnikiem osoby upoważnionej do odbioru tak ulokowanych środków. Przelew zdeponowanych środków na konto sprzedającego odbywałby się po dokonaniu ustalonych pomiędzy stronami czynności prawnych i organizacyjnych związanych z obrotem nieruchomością (np. zawarciu umowy sprzedaży, wydaniu lokalu, wpisu własności do księgi wieczystej itp.) w terminie uzgodnionym między stronami, zaś w przypadku gdyby transakcja nie doszła do skutku, zgromadzone środki podlegałyby zwrotowi kupującemu.

Trzeba dodać, że instytucja rachunku powierniczego w obrocie nieruchomościami z udziałem pośrednika mogłaby mieć szersze zastosowanie. Na tego rodzaju rachunek możliwe byłyby także wpłaty zadatku lub zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, a wypłaty środków stronie zobowiązanej do sprzedaży po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. 

Wprowadzenie rachunku powierniczego z udziałem pośrednika do obrotu nieruchomościami wymagałoby dokonania szeregu zmian w systemie prawa. Wprowadzenie tej instytucji z udziałem pośrednika jest propozycją radykalną, ale, jak wcześniej wskazano, mającą istotne uzasadnienie praktyczne. Potrzeba zastosowania rachunku powierniczego w rozliczeniach pomiędzy kontrahentami na rynku nieruchomości była swego czasu szeroko dyskutowana w odniesieniu do umów deweloperskich. Po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w 2012 roku, deweloperzy, którzy zawierają z nabywcami umowy deweloperskie w trakcie trwania budowy i finansują ją z wpłat pochodzących od nabywców, mają obecnie obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego. Może on występować w wariancie otwartym lub zamkniętym. W ten sposób, a nie gotówką czy na zwykłe konto dewelopera, nabywcy są zobowiązani uiszczać kolejne wpłaty części ceny za nieruchomość, a deweloper nie może przyjmować od nabywców pieniędzy na poczet ceny nieruchomości w inny sposób. Na żądanie nabywcy bank zobowiązany jest poinformować go o dokonanych wpłatach i wypłatach. Dla nabywców mieszkaniowy rachunek powierniczy jest zabezpieczeniem ułatwiającym odzyskanie pieniędzy w przypadku problemów finansowych dewelopera. Dzięki temu rozwiązaniu w segmencie usług deweloperskich rynek jest bardziej bezpieczny. Rodzi się zatem pytanie, czy nie należy zainteresować ustawodawcę rozwiązaniem prawnym przewidującym funkcją powiernictwa po stronie pośrednika na wtórnym rynku nieruchomości.

Wojciech Karpiński
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości